Pacta sunt servanda

Deze Latijnse tekst drukt kernachtig het basisbeginsel van ons burgerlijk recht uit: iedereen moet zijn afspraken (overeenkomsten) nakomen. Slechts bij uitzondering kan van dit principe worden afgeweken. Bij een huurcontract heeft de huurder de verplichting om de huur te betalen en de verhuurder de verplichting om het pand ter beschikking te stellen. Beide partijen moeten deze verplichtingen dus nakomen.

Coronamaatregelen

In bepaalde situaties kan dit principe echter tot ongewenste resultaten leiden. Soms zijn er situaties die geheel buiten de macht van partijen liggen en een grote invloed hebben op het uitvoeren van de overeenkomst. Corona is daar een schoolvoorbeeld van: veel partijen zijn de afgelopen anderhalf jaar geconfronteerd met de gevolgen van deze pandemie. Soms kunnen zij hun overeenkomsten daardoor niet nakomen omdat bijvoorbeeld fabrieken gesloten waren of omdat transport niet mogelijk was.

Het meest zichtbare gevolg was wel de sluiting van horecagelegenheden en (later) van winkels. Als deze gevestigd zijn in gehuurde panden levert dat een extra probleem op: enerzijds moet de huurder de huurpenningen betalen, anderzijds mag de huurder zijn onderneming niet in het gehuurde drijven. Is de huurder zelfs onder deze omstandigheden gehouden de huurovereenkomst volledig na te komen en toch de volledige huurprijs te betalen?

Veel getroffen huurders vonden van niet en stopten (deels of volledig) met het betalen van de huur. Dit heeft een groot aantal rechtszaken tot gevolg gehad die wisselende en soms tegenstrijdige uitkomsten hebben opgeleverd. We hebben hier eerder over geschreven.

Geen overmacht

In het dagelijks spraakgebruik zal de situatie van de huurder snel “overmacht” worden genoemd. Als zijn bedrijf gesloten is, dan is de huurder immers niet in staat om zijn huur te betalen!

Juridisch en gewoon taalgebruik lopen echter soms (ver) uiteen. In een juridische context is “overmacht” een situatie waardoor een tekortkoming (het niet-betalen van huurpenningen) niet aan de schuldenaar kan worden toegerekend. Daarvoor is allereerst vereist dat de tekortkoming niet is te wijten aan de schuld van de huurder zelf. De pandemie en de coronamaatregelen zijn moeilijk op het conto van de huurder te schrijven, dus aan die voorwaarde is voldaan.

Maar voor overmacht in de juridische betekenis van het woord moet die tekortkoming ook niet op grond van de wet, rechtshandeling (de huurovereenkomst) of in het verkeer geldende opvattingen voor risico van de huurder komen. Ik heb (nog) geen huurovereenkomst van vóór het uitbreken van de coronacrisis gezien waarin sluiting vanwege overheidsmaatregelen of een pandemie tot de risicosfeer van de huurder werd gerekend[1]. Ook aan dit vereiste is daarom vaak voldaan.

Desondanks is een beroep op “overmacht” bij coronamaatregelen door de rechtspraak afgewezen. Essentieel is namelijk dat de belemmering in de nakoming de prestatie zelf moet betreffen. De prestatie van de huurder is het betalen van de huurpenningen. Op zich is die niet onmogelijk: een huurder kan immers de verschuldigde huurpenningen betalen. De prestatie zelf (het betalen van de huur) wordt dus niet belemmerd door de coronacrisis. Van overmacht in de juridische betekenis is daarom geen sprake. Maar waarvan dan wel? Waar wordt dan zo veel over geprocedeerd?

Prejudiciële vragen

Om in de wirwar van uitspraken duidelijkheid te krijgen, heeft een Limburgse rechter enige maanden geleden prejudiciële vragen gesteld aan de hoogste rechter in Nederland, de Hoge Raad. De belangrijkste adviseur van de Hoge Raad, (hierna PG), heeft recent zijn advies hierover gegeven. Vaak volgt de Hoge Raad dit advies. Hoe dan ook geeft het advies een goede samenvatting van de huidige juridische stand van zaken.

Wel een gebrek

In veel procedures is betoogd dat de coronamaatregelen een gebrek aan het verhuurde pand zijn en dat dit tot het risico van de verhuurder behoort.

Waarom is het een gebrek? Er is toch niets mis met het gehuurde?  Terechte vragen, en wederom een voorbeeld hoever juridisch en gewoon taalgebruik uiteen kunnen lopen. In het normale taalgebruik duidt de term “gebrek” vrijwel uitsluitend op materiële gebreken van het gehuurde: rotte vensters, kapotte leidingen, een lekkend dak, et cetera. Maar de wet (artikel 7: 204 BW) definieert een gebrek veel ruimer:

Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

Met andere woorden: een gebrek is iedere reden die er voor zorgt dat het gehuurde de huurder niet volledig het afgesproken huurgenot geeft. Dus niet alleen materiële gebreken, maar alle gebreken, ook immateriële.

Een duidelijk (maar triest) voorbeeld van een immaterieel gebrek betreft het geval dat een woning “besmet” achtte omdat in het gehuurde mensen waren gedood. Dit leverde volgens het gerechtshof ’s-Hertogenbosch een gebrek in de zin van de wet op. In ieder geval is er een gebrek omdat – in ieder geval voor de korte termijn – het gehuurde niet het volledige huurgenot kon leveren. Een ander voorbeeld wordt in de parlementaire geschiedenis bij artikel 7:204 BW genoemd: een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt is ook een gebrek. Het ligt dus voor de hand om ook de sluiting van horeca en winkels vanwege de door de overheid opgelegde coronamaatregelen als een gebrek aan het gehuurde te beschouwen.

De Procureur-Generaal deelt deze mening. Hoewel het niet per definitie zo is dat een wettelijk voorschrift altijd tot de risicosfeer van de verhuurder behoort, is de PG van mening dat de coronamaatregelen daar wel toe behoren.

Geen huurvermindering

Het bittere voor de verhuurder is natuurlijk dat een dergelijk gebrek altijd het risico van de verhuurder is, ook al kan de verhuurder zelf niets aan dat het bestaan van dat gebrek (corona!) doen. Het wordt echter nog bitterder voor de verhuurder! Artikel 7:207 BW geeft de huurder namelijk de bevoegdheid om dan “een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs” te vorderen.

In veel huurovereenkomsten (zoals het ROZ-model winkelruimte) is – waarschijnlijk juist daarom – een bepaling opgenomen dat 1) de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade ten gevolge van een gebrek en dat 2) huurder in geval van een gebrek geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering en verrekening[2]. Een dergelijke bepaling is toegestaan. Het gevolg is dan dat ook al zijn de coronamaatregelen een gebrek in de zin van de wet, dan nog geeft het huurder nog geen bevoegdheid om “een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs” te vorderen. En daarmee ben ik terug bij het begin van dit artikel! Pacta sunt servanda. Of toch niet?

Onvoorziene omstandigheden!

Hierboven heb ik al uitgelegd dat een huurder zich niet kan beroepen op overmacht. Maar overmacht is niet de enige mogelijkheid voor een rechter om de gevolgen van een overeenkomst te wijzigen. Artikel 6:258 BW kent nog een mogelijkheid voor een beroep op onvoorziene omstandigheden. Dit zijn omstandigheden

“van dien aard dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten”.

Heel kort door de bocht weergegeven, gaat het om omstandigheden waardoor het geheel onredelijk is om een ander aan een gemaakte afspraak te houden.

Voorwaarde hiervoor is dat het alleen omstandigheden betreft die op het ogenblik van tot stand komen van de huurovereenkomst nog in de onbekende toekomst lagen. Omstandigheden dus die partijen niet in de huurovereenkomst hebben verdisconteerd en dat ook niet konden doen. Naar de mening van de PG waren de coronamaatregelen voor partijen bij toen al bestaande huurovereenkomsten niet voorzienbaar en dus ook daar niet in verdisconteerd.

De omstandigheden moeten niet alleen onvoorzien zijn, maar ook nog van dien aard zijn dat de andere partij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. De lat hiervoor ligt hoog: het afwijken van “pacta sunt servanda” moet een (hoge) uitzondering blijven.

Het is bijvoorbeeld vaste rechtspraak dat economische crises geen onvoorziene omstandigheden zijn. De economie verloopt schoksgewijs, dus met een economische crisis kan rekening worden gehouden. De coronacrisis is echter van een volstrekt andere aard: het is een gezondheidscrisis die vergaande overheidsmaatregelen noodzakelijk maakte. De PG is daarom van mening dat een verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. Dit opent dus weer de mogelijkheid voor een huurkorting vanwege de coronamaatregelen. De PG weegt ook de belangen van de verhuurder mee in zijn advies. Pacta sunt (enigszins gewijzigd) servanda.

Berekening van de huurkorting?

Tot zover ligt het advies van de PG – voor mij althans – in de lijn der verwachting. Maar wat betekent dit nu praktisch? Hoe moet de huurkorting worden berekend? Wat zijn de gevolgen voor de huurder en wat zijn de gevolgen voor de verhuurder?

De PG gaat daar uitgebreid op in aan de hand van enkele voorbeelden en weegt ook de TVL, de NOW en de omzet mee. Naar zijn mening dient dit er in beginsel toe te leiden dat een tijdelijke (!) huurprijsvermindering gebaseerd moet zijn

“op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen, voldoende ernstige omzetverlies van de huurder in de gehuurde zaak.”

Bij de bepaling van het nadeel dient het door de huurder ter zake van het gehuurde ontvangen bedrag aan Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) eerst met dit nadeel te worden verdisconteerd. Als er dan nog een nadeel resteert voor de huurder, dan dient dit restant gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder te worden verdeeld.

De Hoge Raad is niet verplicht het advies van de PG te volgen. Ik verwacht overigens dat de Hoge Raad het advies van de PG, zoals ik dat tot nu toe heb beschreven, zal volgen. Anders is dat met de berekeningswijze. De meningen daarover zijn beduidend verdeeld. Het kan dus zijn dat de Hoge Raad met een geheel eigen berekeningswijze komt, of dit vraagstuk onbeantwoord laat of dat de Hoge Raad slechts enkele handvatten geeft aan de rechters om mee te wegen. Zodra de Hoge Raad hier uitspraak over heeft gedaan, zal ik deze uitspraak graag met u bespreken.

Heeft u vragen over huurrecht of over de risico’s en mogelijkheden voor uw nieuwe huurcontract? Neemt u contact me mij op!