Onvoorziene omstandigheden

Het vonnis bevat twee principiële beslissingen. Allereerst wordt de coronacrisis gezien als een onvoorziene omstandigheid die een (tijdelijke) wijziging in de overeenkomst rechtvaardigt. In de huurovereenkomst is namelijk geen rekening gehouden met een gezondheidscrisis van deze omvang.

Vervolgens vindt de rechter de sluiting van overheidswege een gebrek van het gehuurde die niet aan de huurder is toe te rekenen en die het huurgenot beperkt. Het is daardoor mogelijk dat de rechter de betalingsverplichtingen van de huurder (tijdelijk) matigt, theoretisch zelfs tot nihil. De kantonrechter acht dit onder de gegeven omstandigheden echter niet redelijk. Noch huurder noch verhuurder kan enig verwijt worden gemaakt aan het ontstaan van de coronacrisis. Het ligt daarom meer voor de hand om het financiële nadeel tussen partijen te verdelen.

Huurkorting

Op grond van de door huurder aangeleverde financiële informatie stond vast dat de horecaonderneming door de lockdown een groot deel van de inkomsten heeft verloren, terwijl de vaste kosten (zoals huurpenningen) doorlopen. De tegemoetkomingen die de horecaondernemer van de staat had gekregen waren niet toereikend om dit geheel op te vangen. De rechtbank acht het in dit geval daarom redelijk dat de huurder over de periode van de eerste en tweede lockdown slechts 50% van de huur hoeft te betalen. Over de periode waarin het restaurant al om 22.00 uur dicht moest, acht de kantonrechter een huurkorting van 25% redelijk. Dit zijn dus geen automatische percentages: een huurder die huurkorting wil, zal het kortingspercentage met financiële stukken moeten onderbouwen. De huurder zal financieel met de billen bloot moeten!

Ook recht op andere kortingen?

De kritiek op deze uitspraak is niet mals. Een veel gehoorde argumentatie is dat het reden is om ook maar de helft van de hypotheeklasten te betalen, de helft van de premies voor (opstal)verzekeringen of de helft van de voorschotten voor water, energie en dergelijke. Dit argument is goed invoelbaar. Helaas gaat het niet op.

Dit komt door de specifieke aard van de huurovereenkomst. Door de coronacrisis kan het gehuurde immers niet worden gebruikt voor het doel dat huurder en verhuurder hadden afgesproken. Deze afspraak houdt de impliciete garantie van de verhuurder in dat het gehuurde ook daadwerkelijk geschikt is voor het afgesproken gebruik. Als dat om één of andere reden – die niet aan de huurder valt toe te rekenen – niet het geval is, dan levert dat een gebrek in de zin van het huurrecht op. Dus ook als dat het gevolg is van een door de overheid opgelegde lockdown – waar de verhuurder ook niets aan kan doen. De verhuurder kan de huurder het gemiste huurgenot slechts compenseren door een (al dan niet tijdelijke) huurkorting. De wet kent daarom een speciale regeling voor huurkorting. De rechter in Den Haag heeft eigenlijk deze al lang bestaande regeling toegepast op de coronacrisis.

Bij hypotheekverlening is dat anders. De verplichting van de bank is de financiering van een onroerende zaak. Deze verplichting wordt door de coronacrisis niet getroffen. De bank heeft bij de financiering ook geen impliciete garantie gegeven dat de gefinancierde onroerende zaak geschikt is voor enig specifiek doel. Dit geldt ook voor de verzekeraar: deze heeft zich verplicht de verzekerde schade te vergoeden en zal dat ook moeten blijven doen, coronacrisis of niet. Voorschotbetalingen voor energie en water en dergelijke worden bij de jaarafrekening verrekend met het werkelijke verbruik. Deze uitspraak is dus zeker geen argument om dit soort terugkerende betaalverplichtingen maar gedeeltelijk na te komen! Dit betekent niet dat het onmogelijk is om een (tijdelijke) korting met bank, verzekeraar of leverancier af te spreken, bijvoorbeeld op grond van overmacht. Maar deze uitspraak van de kantonrechter geeft daar geen grond voor.

Slechts één zwaluw!

Het is belangrijk te beseffen dat dit slechts de uitspraak is van één rechter, waartegen bovendien hoger beroep nog mogelijk is. Op korte termijn verwacht ik andere uitspraken over dit onderwerp, en die kunnen afwijken van deze uitspraak. Maar met dat in het achterhoofd, biedt deze uitspraak toch enig houvast bij het overleg tussen huurders en verhuurders.

Heeft u vragen over huurkortingen of het huurrecht? Neemt u contact met mij op!