De koop van een woning is een van de grootste en belangrijkste investeringen in je leven. Het is daarom belangrijk dat je goed geïnformeerd bent over de staat en eigenschappen van de woning die je op het oog hebt.

Op Funda worden woningen natuurlijk zo aantrekkelijk mogelijk geadverteerd, maar juist de prijsbepalende informatie – en dan met name waardedrukkende aspecten – ontbreekt in die advertenties.

Het is echter wel van belang dat de koper bij het sluiten van de koopovereenkomst een juiste voorstelling van zaken heeft. Die juiste voorstelling van zaken wordt ingevuld door de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper.

In een recent arrest van de Hoge Raad stond de mededelingsplicht van de verkopers centraal. De verkopers hadden namelijk verzwegen dat de kopers in de toekomst 19.000 varkens als nieuwe overburen zouden krijgen. De schade die de kopers hierdoor zouden lijden, bestaat uit de waardevermindering van de woning, maar liefst € 190.000,-.

Maar als die nieuwe overburen er niet komen en de woning dus niet in waarde daalt, hebben de kopers dan toch recht op schadevergoeding? De Hoge Raad oordeelde van wel. En alhoewel dat in eerste instantie vreemd klinkt, is de motivering begrijpelijk.

Wat was er aan de hand?

Kopers hebben de woning van verkopers gekocht voor € 675.000,-. Bij de taxatie ten behoeve van de financiering van de woning is de marktwaarde vastgesteld op € 670.000,-.

Waar kopers bij het kopen van de woning geen rekening mee hadden gehouden, is dat de overbuurman (een veehouder) vergunningen had gekregen voor de uitbreiding van zijn varkensstal.

Verkopers waren aantoonbaar op de hoogte van de uitbreidingsplannen, omdat zij in het vergunningstraject namelijk meermaals bezwaren tegen de plannen hadden geuit. Verkopers hadden dus een mededelingsplicht en hadden de kopers over de plannen moeten informeren.

Nadat kopers op de hoogte raakten van de plannen van de overbuurman, lieten zij opnieuw een taxatie uitvoeren. Het resultaat? De woning was als gevolg van de uitbreidingsplannen van de veehouderij ‘nog maar’ € 485.000,- waard.

Genoeg reden voor schadevergoeding, toch? Maar wat als de overbuurman zijn bedrijf beëindigt en zijn uitbreidingsplannen niet meer doorgaan?

Dwaling en nadeelcompensatie

Als een overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand komt en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, kan deze onder voorwaarden door de partij die hier nadeel door ondervindt, worden vernietigd.

Dit kan onder andere als de onjuiste voorstelling van zaken het gevolg is van het schenden van de mededelingsplicht.

In plaats van vernietiging, kan de benadeelde ook opheffing van het nadeel verlangen. Ofwel: schadevergoeding voor het geleden nadeel.

Dat verkopers hun mededelingsplicht hebben geschonden, staat vast. Dat kopers hierdoor een onjuiste voorstelling van zaken hadden, is ook een feit. Maar is er ook sprake van schade?

Het oordeel

De rechtbank vond van niet.

Ook het hof wees in hoger beroep de schadevergoedingsvordering van kopers af omdat de varkensstal van de baan was. Volgens het hof moeten namelijk latere ontwikkelingen rondom de varkensstal in aanmerking worden genomen en dat leidt er volgens het hof toe dat de kopers geen nadeel meer ondervinden van de dwaling.

Op zich een te volgen beredenering, toch? De Hoge Raad vindt van niet.

In de hypothetische situatie dat de kopers bij het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte waren van de uitbreidingsplannen van de veehouderij, zouden de kopers – zoals zij ook aanvoeren – namelijk veel minder voor de woning hebben betaald. En omdat de uitbreidingsplannen vervolgens van de baan waren, zou de woning daarna in waarde zijn gestegen. Volgens de Hoge Raad zou deze waardestijging dan ten goede zijn gekomen aan de kopers.

Volgens de Hoge Raad is er dus wel degelijk sprake van nadeel aan de zijde van kopers. De schade van de kopers bestaat uit de waardestijging die zij als gevolg van de te hoge koopprijs zijn misgelopen.

Conclusie

Als verkoper is het belangrijk dat je de koper informeert over toekomstige omgevingsontwikkelingen. Het verzwijgen van die ontwikkelingen kan ertoe leiden dat je nadeelcompensatie verschuldigd bent, zelfs als die ontwikkelingen uiteindelijk niet worden gerealiseerd.

Laat je bij de koop of verkoop van een onroerende zaak goed informeren over je rechten en plichten. Wij helpen daar graag bij!