Met enige regelmaat breekt de discussie los: mogen de kosten voor zonnepanelen worden doorberekend aan huurders in de servicekosten? De vraag zelf bevat al een vraag: want wat zijn nu precies servicekosten?

Graag ontleed ik voor u deze vragen en bekijk ik met u de mogelijkheden.

Servicekosten

Artikel 7:237 lid 3 BW bepaalt dat onder ‘servicekosten’ wordt verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Bij servicekosten gaat het dus om een vergoeding die NIET voor (het gebruik van) de onroerende zaak in rekening wordt gebracht maar vanwege andere, daarmee samenhangende zaken en/of diensten.

Servicekosten bestaan er in twee soorten. De wet maakt namelijk een onderscheid tussen

1. de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter: denk hierbij aan levering van gas, water en energie; en
2. de kosten van (overige) servicekosten.

In het “Besluit servicekosten” wordt een groot aantal vergoedingen voor zaken en diensten genoemd dat in ieder geval wordt aangemerkt als overige servicekosten. In het kader van de discussie over zonnepanelen zijn vooral de in het Besluit Servicekosten sub 3 genoemde “Roerende zaken” van belang. Daarbij moet het gaan om:

“De krachtens de huurovereenkomst mede ter beschikking gestelde roerende zaken in het woonruimtegedeelte van het gehuurde dan wel in de gemeenschappelijke gedeelten, waaronder in elk geval:

a. roerende apparatuur voor het verwarmen van water;
b. roerende keukenapparatuur;
c. roerende kachel;
d. meubilering, stoffering en overige inboedel.”

Helaas staan zonnepanelen niet in dit rijtje voorbeelden. Ik verwacht ook niet dat dit ooit zal gebeuren. Het klinkt namelijk prachtig, totdat je je gaat afvragen of zonnepanelen nu roerende of onroerende zaken zijn. Intuïtief heeft iedereen daar wellicht een idee bij, maar we hebben het hier over de juridische realiteit, en die wijkt soms af van het gewone spraakgebruik.

Roerend en onroerend

Daarom moet ik eerst terug naar de juridische basis. Onroerende zaken zijn zaken die duurzaam met de grond zijn verenigd a) hetzij rechtstreeks, b) hetzij door vereniging met andere gebouwen (artikel 3:4 lid 1 BW). Dit is bijvoorbeeld een gebouw of appartement.

Vervolgens bepaalt het tweede lid van artikel 3:4 BW dat alle zaken die niet onroerend zijn, roerend zijn. Zonnepanelen zijn niet duurzaam met de grond verenigd en dat suggereert dat zonnepanelen roerend zijn. Zolang we het hebben over zonnepanelen die niet zijn gemonteerd, maar voorradige handelswaar zijn, staat zonder meer vast dat deze als roerende goederen moeten worden aangemerkt.

Bestandsdeelvorming

Het probleem ontstaat echter op het moment dat zonnepanelen op een onroerende zaak worden geplaatst. Artikel 3:4 BW bepaalt namelijk dat zaken bestandsdeel kunnen gaan uitmaken van een andere zaak:

1. als deze volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaken;
2. en vervolgens als deze zodanig verbonden wordt met een hoofdzaak dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken.

Bestanddelen gaan als het ware op in de zaak waarvan zij een deel vormen. Dit is het zogenaamde eenheidsbeginsel. Zij zijn zelf daardoor ook geen zaak meer. Zonnepanelen die op een dak worden gemonteerd zouden dus bestandsdeel van de onroerende zaak kunnen worden. Daardoor zijn zij niet langer zaken. Dit zou dan weer als gevolg hebben dat voor gemonteerde zonnepanelen dus geen servicekosten in rekening mogen worden gebracht. Bij servicekosten gaat het immers om een vergoeding die NIET voor de onroerende zaak in rekening wordt gebracht.

De kosten van zonnepanelen kunnen dus  niet als servicekosten worden opgevoerd als zij een bestandsdeel van de woning worden. Maar wanneer wordt een zonnepaneel bestandsdeel van een woning?

0-energie woningen

Ik geef een voorbeeld van wanneer zonnepanelen bestanddeel worden van een huurwoning. Volgens vaste jurisprudentie kan een zaak bestandsdeel van een gebouw worden indien gebouw en apparatuur in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd en/of het gebouw uit het oogpunt van geschiktheid als gebouw bij het ontbreken van de apparatuur als onvoltooid moet worden beschouwd.

Een voorbeeld daarvan is een recente uitspraak van het gerechtshof Amsterdam. Het ging om een bouwproject waarvan de gehuurde woning onderdeel vormde, en die door verhuurder is bedoeld als “0-energie woning” waarbij een belangrijk deel van de energiebehoefte wordt gedekt door zonne-energie, opgewekt door zonnepanelen op de daken. Dit worden ook wel NOM-woningen genoemd, waar NOM staat voor Niets-Op-de-Meter.

De verhuurder bracht naast de huurprijs via de ‘servicekosten’ een vergoeding voor de zonnepanelen en -boiler in rekening. Het gerechtshof overwoog dat de zonnepanelen wezenlijk zijn voor het functioneren van juist deze woningen. De zonnepanelen zijn ook, ter realisering van die functie, zodanig in het ontwerp geïntegreerd dat zij daarvan niet kunnen worden afgescheiden zonder dat dit ontwerp en daarmee deze woningen incompleet zou worden. Daarmee zijn de zonnepanelen bestanddeel van de huurwoningen geworden. De zonnepanelen kunnen daarom niet als roerende zaken worden beschouwd en er kunnen daarvoor geen servicekosten in rekening worden gebracht.

Wijze van bevestiging

Een andere manier waarop zonnepanelen bestandsdeel van een gebouw kunnen worden,  is als de zonnepanelen niet kunnen worden verwijderd zonder dat het gebouw óf de zonnepanelen beschadigd raken. Enkele voorbeelden zullen dit duidelijker maken.

Zonnepanelen op losstaand montagesysteem

Zonnepanelen op een plat dak worden vaak geplaatst in c.q. op een losstaand montagesysteem. Dit bestaat uit een onderconstructie om de panelen op en om ballast onder te plaatsen. Dit laatste is nodig om er voor te zorgen dat de panelen ook met zware windstoten niet verschuiven.

Zonnepanelen die op een dergelijk manier zijn gemonteerd, zijn naar mijn mening niet zodanig verbonden met het gebouw dat zij daarvan bestandsdeel zijn gaan uitmaken. De zonnepanelen kunnen immers relatief eenvoudig worden vervangen of worden verwijderd, zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan de zonnepanelen zelf of aan het gebouw. Deze zonnepanelen blijven dus een roerende zaak en daarom mag er middels de servicekosten een vergoeding in rekening worden gebracht aan de huurder.

Zonnepannen

Een tweede voorbeeld zijn zonnedakpannen, soms zonnepannen genoemd. Dit zijn dakpannen met geïntegreerde zonnecellen. Zodra deze zonnepannen op een woning zijn gemonteerd, vormen deze daar een bestandsdeel van. Het verwijderen van de zonnepannen zou immers inhouden dat de woning geen dak meer heeft. Ik denk dat weinig mensen zullen betwisten dat volgens verkeersopvattingen het dak een bestandsdeel van een woning uitmaakt. Dat betekent ook dat zonnepannen dus NIET in de servicekosten mogen worden doorberekend aan de huurder. Dit zal via de kale huurprijs moeten, met alle daarvoor geldende regels.

Zonnepanelen met dakhaken

Lastiger wordt het met zonnepanelen die later op een al bestaand schuin dak worden gemonteerd. Daarvoor worden met behulp van dakhaken rails op het dak gemonteerd. De zonnepanelen worden vervolgens met klemmen op de rails geplaatst.

In het belastingrecht is al eens geoordeeld dat als zonnepanelen op een dergelijke niet-geïntegreerde wijze zijn aangebracht, er sprake is van zonnepanelen die relatief eenvoudig zijn te demonteren en te verplaatsen. Ze moeten daarom als roerende goederen aangemerkt worden. Het maakt daarbij niet uit dat de zonnepanelen door middel van elektriciteitskabels zijn aangesloten op het elektriciteitsnet van de woning.

Het is naar mijn mening daarom goed te betogen dat deze zonnepanelen via servicekosten doorberekend mogen worden aan de huurder. Een garantie dat in een huurgeschil de rechter het met mij eens is, kan ik echter niet geven.

Standpunt huurcommissie

Bij sociale huurwoningen gaat de huurcommissie er van uit dat zonnepanelen roerend van aard kunnen zijn. Nadere toelichting geeft het Beleidsboek Servicekosten van de Huurcommissie helaas niet.

Zonnepanelen die roerende zaken blijven, worden overigens door de Huurcommissie niet gezien als een woningverbetering. De verhuurder kan daarom via de servicekosten een gebruiksvergoeding bij de huurder in rekening brengen. Over het algemeen gaat de Huurcommissie daarbij uit van een geschatte levensduur van de zonnepanelen van tien jaar.

Conclusie

Een eenduidig antwoord of zonnepanelen nu wel of niet middels servicekosten aan huurders mogen worden doorbelast, is zoals zo vaak in het recht niet te geven. Veel zal afhangen van hoe de huurwoning op de markt wordt gebracht (0-energie- / NOM- woningen) en de wijze van monteren van de zonnepanelen.

Heeft u vragen over zonnepanelen of huurrecht in het algemeen? Neemt u vrijblijvend contact met mij op.