Een WK voetbal zonder voorafgaande kwalificatieronde. Alle landen doen mee, er is geen duidelijk wedstrijdschema en niemand weet hoe lang het toernooi duurt. Het is een ondenkbaar scenario.
Zelf een huurovereenkomst opmaken. Het lijkt een kwestie van invulwerk, zeker met de beschikbare modellen op het internet. Hulp of advies van een specialist wordt daarom vaak als onnodig gezien.
In de praktijk gaat het echter vaak al mis bij de eerste stap: de kwalificatie van het gehuurde. Een stap die vaak wordt overgeslagen, maar minstens net zo belangrijk is voor de huurovereenkomst, als de kwalificatieronde voor het WK.
Vooral bij de verhuur van bedrijfsruimte is het belangrijk dat goed wordt nagedacht over de kwalificatie van het gehuurde. Een verhuurder van een winkelruimte of een horecapand is namelijk aan veel striktere regels gebonden dan een verhuurder van een kantoor- of opslagruimte.
De wet onderscheidt twee soorten bedrijfsruimte: de middenstandsbedrijfsruimte en de overige bedrijfsruimte.
Onder ‘middenstandsbedrijfsruimte’ verstaat de wet – kort gezegd – huurruimten bestemd voor de uitoefening van detailhandel, horeca, een ambacht, een hotel of een kampeerbedrijf. Een belangrijk vereiste is het ‘voor het publiek toegankelijk lokaal’: tenzij sprake is van een hotel of een kampeerbedrijf, moet in de huurruimte een verkooppunt voor het publiek aanwezig zijn.
Tot de ‘overige bedrijfsruimte’ rekent de wet – u raadt het al – de overige bedrijfsruimten. Als een verhuurde bedrijfsruimte niet kwalificeert als een middenstandsbedrijfsruimte, dan wordt deze toegerekend aan de restcategorie overige bedrijfsruimte. Voorbeelden hiervan zijn kantoorpanden of opslagruimten.
De kwalificatie is belangrijk, omdat partijen bij de verhuur van middenstandsbedrijfsruimte veel minder contractsvrijheid hebben. De wetsbepalingen die in dit geval van toepassing zijn, zijn namelijk van semi-dwingend recht: er mag zonder goedkeuring van een rechter niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van de wettelijke regels.
Een belangrijk onderdeel van die wettelijke regels, is de zogenoemde vijf + vijf regel: een huurovereenkomst geldt in beginsel voor vijf jaar en wordt na het verstrijken daarvan automatisch met vijf jaar verlengd. Wil een verhuurder van de huurovereenkomst af, dan kan hij de overeenkomst alleen na het verstrijken van een van de twee perioden opzeggen op grond van een beperkt aantal wettelijke opzeggronden. Met andere woorden: huurders van middenstandsbedrijfsruimten genieten huurbescherming.
De semi-dwingendrechtelijke regels gelden niet bij de verhuur van overige bedrijfsruimte. Huurders van overige bedrijfsruimte hebben dus ook geen huurbescherming. Zij hebben over het algemeen dus een veel minder sterke positie dan huurders van middenstandsbedrijfsruimten.
Op het eerste oog lijkt het kwalificeren van de huurovereenkomst eenvoudig. Maar schijn bedriegt. Hoe kwalificeert een voetbalkantine die alleen voor clubleden toegankelijk is? Of een sporthal waarin ook een café is gevestigd? Of een bedrijfsrestaurant?
De titel bovenaan de huurovereenkomst zegt weinig over de kwalificatie van de huurovereenkomst. Het gaat erom welke bestemming partijen feitelijk aan het gehuurde geven en wat de bedoeling van partijen was.
En juist dat leidt in de praktijk tot de nodige ‘kwalificatiegeschillen’. Of omdat de huurder dacht dat hij huurbescherming had, of omdat de verhuurder dacht dat hij de huurovereenkomst zonder opzeggrond op ieder moment mocht opzeggen.
Zeker nu de Hoge Raad heeft bevestigd dat partijen het strike wettelijke regime van de middenstandsbedrijfsruimte ook van toepassing kunnen verklaren op de overige bedrijfsruimte. Even een huurovereenkomst van het internet plukken, kan dus onbedoeld tot behoorlijke verrassingen leiden.
Voorkom dat u uzelf op het verkeerde been zet. Laat uw huurovereenkomst vooraf toetsen door een specialist. Dan weet u waar u aan toe bent.
Heeft u hier vragen over? Neem dan gerust contact met mij op.
