Vandaag is bekend geworden dat de Hoge Raad van oordeel is dat huurders recht hebben op huurkorting als de huurder het gehuurde moest sluiten vanwege de coronamaatregelen. De Hoge Raad volgt de conclusie van de procureur-generaal waar we eerder over hebben gepubliceerd.

Onvoorziene omstandigheid

Volgens de Hoge Raad is het sluiten van het gehuurde door overheidsmaatregelen geen gebrek in de zin van het huurrecht. Huurders kunnen dus geen huurkorting vragen op grond van de gebrekenregeling. Wel worden de coronacrisis en de daaropvolgende maatregelen door de Hoge Raad voor huurovereenkomsten gesloten voor 15 maart 2020 aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van Artikel 6:258 BW waar huurders en verhuurders bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening mee hebben kunnen houden. In de woorden van de Hoge Raad:

De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard.

Vervolgens concludeert de Hoge Raad dat hierdoor de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Volgens de Hoge Raad dient dit krachtens overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen in de regel niet voor rekening van de huurder te komen, zodat dit niet aan huurprijsvermindering in de weg staat. Hier laat de Hoge Raad een kleine uitzondering toe: het is mogelijk dat een huurovereenkomst van vóór 15 maart 2020 al bepaald dat het risico van een pandemie of van sluiting wegens overheidsmaatregelen voor rekening van de huurder komt. Mogelijk heeft de huurder dan toch geen recht op huurvermindering. Ik heb een dergelijke huurovereenkomst echter (nog) niet gezien.  Dit betekent dat een nieuwe huurovereenkomst wel een dergelijke bepaling kan bevatten!

Berekening huurkorting

Ook over de berekening van de huurkorting heeft de Hoge Raad zich uitgelaten. In ieder geval is nu ook duidelijk dat de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) meegenomen moet worden.

De Hoge Raad geeft een voorbeeld berekening.

1. Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit.
2. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).
3. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.
4. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap 2 resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.
5. Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).
6. Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.

Ons kantoor is bezig een rekenmodel voor deze berekening te ontwikkelen, zodat we de eventuele huurkorting snel en accuraat kunnen berekenen. Heeft u vragen over de huurkorting of over het huurrecht in het algemeen? Neemt u contact op met ons kantoor: 045 – 574 14 88 of per mail: mailto:info@ruttenwelling.nl.

mr. Serge Blommendaal