Inleiding

U leest het goed, na het afschaffen van tijdelijke huurcontracten en mogelijk geen servicekosten voor zonnepanelen en de energielabels komt er weer iets bij: de Wet goed verhuurderschap en wel per 1 juli 2023.

De overheid wil met deze nieuwe wet sturen op ongewenste verhuurpraktijken. Wat zijn “ongewenste verhuurpraktijken” en hoe wil de overheid “sturen” (lees: ingrijpen)? Leest u verder.

De situatie

Er is schaarste op de woningmarkt. Hierdoor is de positie van de (toekomstige) huurder zwak en de positie van de verhuurder sterk. Bij arbeidsmigranten komt het vaak voor dat zij niet onder goede condities huren. Gemeentes in Nederland hebben weinig tools om misstanden aan te pakken. Daarom heeft de regering gemeend om de Wet goed verhuurderschap in te voeren om meer controle te krijgen op de woningmarkt.

De Wet goed verhuurderschap

De wet geldt voor ongeveer alle soorten woonruimtes in Nederland; denk aan woningen, studentenkamers maar ook (sta)caravans en migrantenhotels. De wet geldt voor alle interacties vanaf de werving, de beoordeling en selectie tot en met de daadwerkelijke verhuur. In de wet wordt allereerst gedefinieerd wat “goed verhuurderschap” betekent. Het gaat onder andere om een discriminatieverbod, maar ook over de verplichting om een specificatie van de servicekosten te geven. De wet eist dat een huurovereenkomst schriftelijk wordt aangegaan.

Een verandering is ook dat de borg maximaal twee maandhuren mag zijn. De borg moet binnen 2 weken worden terugbetaald tenzij er sprake is van schade aan het gehuurde en dergelijke. Dan moet er wel een kostenspecificatie worden getoond (art. 7:261b BW).

De verhuurder zal een administratie moeten gaan voeren waaruit blijkt dat hij[1] zich aan deze regels houdt. Het lijkt dus een omgekeerde bewijslast te zijn (bewijzen dat je onschuldig bent).

In alle gemeentes komt een meldpunt waar huurders hun klachten kunnen indienen. Een huurder kan ook anoniem een melding doen.

Verder kunnen gemeentes een vergunningstelsel invoeren (dit is niet verplicht). Dit gaat via een verhuurverordening. In deze verordening bepaalt iedere gemeente zelf voor welke soorten woonruimte een vergunningplicht gaat gelden. Ook kan een gemeente beslissen om een vergunningplicht in te stellen voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Ik verwacht in ieder geval een vergunningstelsel waar de nood het hoogste is, zoals in Amsterdam, Utrecht of Rotterdam, maar ook bij gemeentes waar veel arbeidsmigranten wonen zoals Venlo, Horst aan de Maas of Venray. Een vergunning betekent dat er ook leges worden geïnd bij de verhuurder en nee, deze kosten kunnen niet worden doorbelast aan de huurder.

De handhaving

Als gemeend wordt dat een verhuurder zich niet aan de regels houdt, kan de gemeente handhavend optreden.

Dit begint al met de aanvraag van de vergunning. Een verhuurder die eerder de eisen van goed verhuurderschap heeft overtreden of die niet door een Bibob-beoordeling is gekomen, kan een vergunning worden geweigerd.

Als er een vergunning wordt afgegeven, mag de gemeente daar eisen aan stellen zoals het zich gedragen als goed verhuurder, een maximale huurprijs, het hebben van een onderhoudsplan of een overzicht van de reserveringen.

De gemeentes hebben de mogelijkheid om boetes op te leggen bij overtredingen.

Er zijn verhuurders die steevast over de schreef gaan en dus de Wet goed verhuurderschap zullen blijven overtreden. In dergelijke gevallen kan de gemeente het beheer van het huurpand overnemen. De verhuurder mag dan zelf geen beheershandelingen ten behoeve van het gehuurde meer plegen. De gemeente mag het pand op kosten van de verhuurder verbeteren. De verhuurder krijgt dan nog wel de huurpenningen … na aftrek van de kosten die de gemeente maakt.

Duidelijk is dat de gemeentes veel intensiever mogen handhaven en dat dit behoorlijk ernstige gevolgen kan hebben voor de verhuurder.

Aanpak voor de verhuurder

De wet en de verplichtingen gelden grotendeels ook voor bestaande huurcontracten. Dus snel nog een huurcontract afsluiten zal weinig soelaas bieden.

Het is kort dag voor de verhuurder maar het is zeker aan te raden om te zorgen dat aan de verplichtingen van goed verhuurderschap wordt voldaan. Dit betekent een goede (financiële) administratie, een stappenplan vanaf de werving tot en met verhuren zelf.

Als verhuurder is het belangrijk om na 1 juli 2023 te controleren welke rechten en plichten er gelden in zijn gemeente.

Als een gemeente een vergunningsplicht heeft, vraag deze vergunning dan zo snel mogelijk aan. Het kan zomaar 2 maanden duren eer de gemeente beslist op de aanvraag. En die beslistermijn zullen verhuurder en huurder moeten wachten.

Gedurende de verhuur is het aan te bevelen om te blijven voldoen aan de wet. De boetes zijn niet mis. Als u een actie van de gemeente wilt aanvechten, zult u uw standpunten moeten kunnen bewijzen met uw administratie.

Als de gemeente het beheer heeft overgenomen kunt u wel nog het pand verkopen. Het beheer vervalt dan. De nieuwe eigenaar zal wel weer zijn eigen vergunning moeten aanvragen.

Let tot slot op, de huurder heeft natuurlijk ook zijn/haar rechten tegenover de verhuurder. Deze zijn bekend voor de gemiddelde verhuurder en voor de gemiddelde huurder. Alleen kan de huurder tegenwoordig ook gaan kijken naar de oneerlijke handelspraktijken. Dit kan bijzonder nare gevolgen hebben voor de verhuurder. Ter indicatie verwijs ik naar mijn artikel over een Rolex-handelaar (die overigens in hoger beroep zou zijn gegaan).

Conclusie

Er valt iets te zeggen voor enige controle op het verhuurderschap. Er zijn mistanden in de huursector en in de markt overstijgt de vraag duidelijk het aanbod. Aan de andere kant is het merendeel van de verhuurders welwillend en zijn er ook huurders die misbruik maken van de situatie.

Het zou goed zijn als de goede verhuurder ook wordt ondersteund om het evenwicht enigszins te herstellen. Hier ligt een taak voor de lobby van verhuurders. De interessante gedachte kan zijn dat de regelgeving niet meer in evenwicht is en dat daarom een inbreuk wordt gemaakt in het eigendomsrecht (een grondrecht). De Hoge Raad heeft deze redenering eerder afgeschoten.

Er zal een nieuwe markt ontstaan; die van de pandbeheerders in opdracht van gemeentes. De wet stelt dat vergoeding voor het beheer kostendekkend moet zijn. Hier liggen kansen voor lezers van dit artikel. Als u panden wilt gaan beheren, is er nu een nieuwe markt.

Bent u huurder of verhuurder? Wilt u een woning gaan verhuren? Neem dan contact op met ons om de kansen en risico’s door te nemen en goed voorbereid aan de slag te gaan.