Samenvatting

In de meeste koopovereenkomsten voor woningen staat een boeteclausule. Als de koper de woning niet afneemt op de afgesproken datum, is hij/zij een boete verschuldigd. De boete is vaak 10% van de koopsom. Stel dat de koper vraagt om 4 weken uitstel omdat hij zijn eigen huis eerst nog moet leveren. De koper kan dan die koopsom gebruiken om het nieuwe huis af te nemen. Heeft de verkoper nu recht op de 10% boete?

Inleiding

De makelaar spreekt vaak over een “voorlopig koopcontract”. Misschien is dit om de koper over de streep te trekken en te tekenen. Het koopcontract is niet “voorlopig” maar wel bindend. De koper is er dus aan gebonden en moet ook nakomen (betalen).

Na het tekenen van het koopcontract begint het echte werk: er moet een financiering worden geregeld en de eigen woning moet ook nog op tijd worden verkocht.

Als de financiering niet lukt, kan de koper vaak de koopovereenkomst ontbinden, als dit zo is vastgelegd.

Als het niet lukt om de eigen woning op tijd te verkopen, dan staat hierover niets in de standaardkoopovereenkomst, behalve dat als je op de afgesproken dag niet kan betalen, de boete kan worden gevorderd door de verkoper.

Hoe zit het nu

Natuurlijk is elke koopovereenkomst anders. In de kern staat er vaak standaard iets in zoals:

“Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding.”

Er zijn grofweg twee redenen om een boete te contracteren:

1. Het is een stok achter de deur om de overeenkomst na te komen. Het zou erg vervelend zijn als mensen steeds hun afspraken niet nakomen.
2. Een boete is veel gemakkelijker te eisen dan een schadevergoeding. De verkoper lijdt vaak schade (dubbele woonlasten, annuleringskosten e.d.). Bij een schadevergoeding moet namelijk iedere cent worden bewezen. Bovendien moet ook nog bewezen worden dat die schade door de contractpartij is ontstaan en dat je er alles aan hebt gedaan om de schade zoveel mogelijk te beperken.

In de wet is geregeld dat de rechter de boete kan matigen als de schuldenaar dat vraagt én als de billijkheid dit eist (art. 6: 94 BW).

Dit betekent dat het uitgangspunt duidelijk is: bij vertraging of afzeggen, is een boete verschuldigd. Deze boete moet in zijn geheel worden betaald. Alleen met hele goede argumenten kan de schuldenaar vragen om een matiging. En dan moet de billijkheid ook nog eens eisen dat er gematigd moet worden. De billijkheid kan gezien worden als de redelijke en evenwichtige (machts-)verhouding tussen contractspartijen. Dus het belang van de andere partij (lees: de schade) telt ook mee.

Zoals het Gerechtshof Den Bosch het ooit mooi verwoordde:

“De rechter dient terughoudend te zijn bij de toepassing van deze bevoegdheid. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.”

Leuk die theorie, maar hoe dan?

In de praktijk is de voorbereiding het halve werk. De koopovereenkomst en de onderhandelingen moeten goed in kaart worden gebracht. De argumenten moeten worden verzameld en worden gewogen. De argumenten moeten vervolgens goed worden verwoord.

Bijvoorbeeld alleen maar stellen dat de boete in geen verhouding staat tot schade, is niet voldoende (Intrahof/Bart Smit). Andere belangrijke punten zijn bijvoorbeeld situaties zoals dat de verkoper zijn woning snel heeft kunnen doorverkopen of dat hij geen extra rentelasten heeft gehad, of dat de kopers zijn misleid bij het verkopen van hun eigen woning of bij de financieringsaanvraag. Als er geen schade is geleden of er is aangeboden om mee te helpen om de schade te voorkomen/verminderen, zijn dit natuurlijk ook belangrijke argumenten.

Handig, ik maak met AI / Chat GPT even een mooi verhaal

Niet doen! De juridische AI-stukken die ik heb gezien, zien er leuk en overtuigend uit. Alleen zijn deze stukken vaak onzin of zelfs zodanig dat ze tegen je gebruikt kunnen worden. Het rechtbreien van AI / ChatGPT-onzin kost ook tijd en geld.

Zolang je ziet dat AI op het vlak van je eigen specialisme/studie elementaire fouten maakt of AI een lekkende kraan niet kan repareren, kan je er van uit gaan dat ook in juridische AI-stukken fouten zitten.

Dus, of in dit geval de koper onder de boete uit kan komen, is een kwestie van goed onderzoek en het wegen van de mogelijke argumenten.

Heeft u vragen over boetes, bel mij of mijn collega’s van Rutten x Welling Advocaten.