Ondanks dat de vraag naar koophuizen op dit moment licht daalt, is de woningmarkt nog steeds oververhit. Afgelopen jaar is er zelfs een nieuw record gevestigd, namelijk de sterkste stijging in huizenprijzen in 21 jaar tijd. Vanwege de grote vraag naar woningen en het op dit moment beperkte aanbod, doen kopers tegenwoordig niet altijd meer een bouwkundige keuring. Dit is begrijpelijk, maar niet altijd verstandig. Het komt in de praktijk namelijk geregeld voor dat de koper van een woonhuis na de eigendomsoverdracht een verborgen gebrek ontdekt.

Een verborgen gebrek is een gebrek dat na de koop zichtbaar wordt, zonder dat dit daarvoor zichtbaar was, bijvoorbeeld tijdens de bezichtiging van het woonhuis door de kopers. In de kern is de vraag in deze situatie of er sprake is van een gebrek, en vervolgens voor wiens risico dit gebrek komt.

Maar hoe zit het met de aansprakelijkheid van de verkoper wanneer er in het koopcontract een exoneratieclausule is opgenomen? Daar wil ik het in dit artikel graag over hebben.

Een exoneratieclausule beperkt de verplichting tot schadevergoeding die ontstaat door een toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad.[1]

In koopcontracten worden veelvuldig exoneratieclausules opgenomen. Hieronder zal ik enkele veelgebruikte exoneratieclausules globaal bespreken.

Ouderdomsclausule

De ouderdomsclausule is een clausule die in de koopovereenkomst kan worden opgenomen om het risico voor na de koop ontdekte (verborgen) gebreken en de daarmee gepaard gaande kosten zo veel als mogelijk te verleggen van verkoper naar koper. De verkoper wil met deze clausule ook duidelijk maken dat hij niet aansprakelijk is voor schade door gebreken die met die ouderdom samenhangen en mogelijk ook niet voor schade door andere oorzaken.

Niet-zelfbewoningsclausule

Een andere exoneratieclausule die nogal eens wordt gebruikt is de niet-zelfbewoningsclausule. De strekking van de niet-zelfbewoningsclausule is om risico’s van gebreken in de woning over te hevelen van de verkoper naar de koper, te weten de risico’s die de verkoper aan de koper had moeten meedelen, als hij ze had gekend als bewoner.

‘As is, where is’ clausule

De ‘as is, where is’-clausule is een relatief nieuwe clausule. Deze komt steeds vaker voor, vooral in de regio Amsterdam.[2] Middels deze clausule sluit de verkoper zijn gehele aansprakelijkheid uit, behalve het leveren van het registergoed vrij van hypotheken en beslagen. Deze clausule wordt ook wel gebruikt om niet in de discussie rondom de ouderdomsclausule terecht te komen en is ook bruikbaar voor jongere woningen. Bij de “as is, where is” clausule koopt koper de woning zoals de woning is inclusief de zichtbare en onzichtbare gebreken (verborgen gebreken). Het ‘normaal gebruik’ als woonhuis wordt niet gegarandeerd.

Nog niet zo lang geleden moest de rechtbank in Rotterdam een uitspraak doen over de geldigheid van deze ‘as is, where is’ clausule. In deze zaak kochten kopers van verkopers een appartement met funderingsproblemen. Dat wisten kopers op het moment van de koop nog niet, maar hadden zij volgens de rechter wél kunnen weten. De kopers hebben hun onderzoeksplicht geschaad, terwijl de verkopers wel hebben voldaan aan hun mededelingsplicht. In deze zaak werd door de rechter geoordeeld dat de ‘as is, where is’-clausule in stand kon blijven en dat verkopers dus niet aansprakelijk waren voor het (verborgen) gebrek.

Deze uitspraak toont nogmaals het belang van de onderzoeksplicht van de koper(s) tijdens het koopproces van een woonhuis.

De vraag of de verkoper in geval van non-conformiteit, dit houdt in dat de verkochte zaak niet de eigenschappen bezit die de koper mocht verwachten, aansprakelijk is, hangt dus onder andere af van de ouderdom van de woning, de mededelingen die de verkoper heeft gedaan, de onderzoeksplicht van de koper en de regeling die partijen hebben afgesproken.

Een bouwkundige keuring is dus, ondanks dat de vraag naar koophuizen licht daalt, geen overbodige luxe maar zeer aan te raden!

Heb je vragen over dit onderwerp of naar aanleiding van mijn artikel, neem dan contact met mij op of met mijn kantoorgenoot, dhr. mr. J.F.G. Godart.

Max Welling