Het aanpassen van een splitsingsakte binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) is vaak een lastige opgave. De wet vereist namelijk voor een wijziging 80% van het totaal aantal stemmen. Wanneer een deel van de eigenaren tegen deze wijziging is, kan het moeilijk zijn om deze drempel te behalen. Dit kan leiden tot langdurige en soms ook frustrerende situaties.

Om dergelijke ongewenste situaties te voorkomen, biedt de wet een alternatieve route. Het is namelijk mogelijk om de kantonrechter om een vervangende machtiging te verzoeken. Dit is een procedure die zelden voorkomt en waarbij strikte voorwaarden gelden.

In een recente uitspraak behandelt de kantonrechter het verzoek om een vervangende machtiging te verstrekken aan een VvE, waarbij meer dan de helft van de leden pleiten voor een nieuwe verdeelsleutel in de splitsingsakte.

De uitspraak

In deze zaak dienen 64 leden van de Vereniging van Eigenaren (VvE) gezamenlijk een verzoek in bij de kantonrechter om een vervangende machtiging voor het wijzigen van de splitsingsakte. Deze 64 verzoekers zijn allemaal eigenaar van een of meer appartementsrechten in het complex. Zij vertegenwoordigen samen 63,51% van het totale aantal stemmen van de VvE. Alle eigenaren dragen bij in de gezamenlijke kosten volgens hun breukdelen. Het uitgangspunt is dat alle eigenaren verplicht zijn om in gelijke verhoudingen – overeenkomstig hun aandeel in de gemeenschap – bij te dragen in deze gezamenlijke kosten van de VvE. Deze verdeling is terug te vinden in de splitsingsakte. Het aandeel wordt meestal bepaald door de individuele breukdelen (per appartement) af te zetten tegen het totale aantal breukdelen zoals opgenomen in de splitsingsakte. Hiermee wordt geprobeerd om tot een ‘eerlijke’ kostenverdeling te komen.

In deze situatie bestaat het complex uit 164 appartementsrechten, waarvan 74 woningen, vier garage/bering combinaties en 25 parkeerplaatsen. Vier van deze woningen bevinden zich op de begane grond en hebben een tuin. De overige woningen hebben een balkon. In totaal zijn er 10.000 breukdelen, waarbij het grootste deel van de eigenaren recht heeft op 112 tot 123 breukdelen. De tuineigenaren zijn daar een uitzondering op hebben recht op respectievelijk 236 breukdelen.

De kosten voor het aanleggen en onderhouden van de tuinen behoren niet tot de gezamenlijke kosten, waardoor de verzoekers van mening zijn dat de tuineigenaren onevenredig worden benadeeld door de verdeelsleutel. Deze kosten worden niet gedeeld, waardoor zij deze kosten zelf moeten dragen. De verzoekers willen daarom een andere verdeelsleutel vaststellen.

Tijdens de Vergadering van Eigenaren op 27 februari 2024 werd gestemd over een voorstel om de splitsingsakte op dit punt te wijzigen. Op deze vergadering waren 72 eigenaren vertegenwoordigd. Van hen stemden 48 voor, 23 tegen en drie onthielden zich van de stemming. Hierdoor werd de vereiste meerderheid van minimaal 80% om tot een wijziging van de akte van splitsing te komen niet behaald. De verzoekers hebben daarom de kantonrechter verzocht om een vervangende machtiging.

Na een uitgebreide inhoudelijke behandeling heeft de kantonrechter met de appartementseigenaren de situatie onderzocht.

De kantonrechter oordeelt uiteindelijk dat er een goede reden is om de breukdelen te wijzigen, waardoor de bijdrage van de appartementseigenaren in de gezamenlijke kosten verandert. Omdat de kosten voor het onderhoud van de tuin niet tot de gezamenlijke kosten behoren, is de kantonrechter het met de verzoekers eens dat er een goede aanleiding is om de breukdelen zodanig te wijzigen dat de tuineigenaren een kleiner aandeel in de breukdelen krijgen en minder zullen bijdragen in de gezamenlijke kosten. De daarbij voorgestelde wijziging leidt slechts tot een zeer beperkte stijging van de bijdrage van degenen die niet hebben ingestemd.

De kantonrechter oordeelt dat de appartementseigenaren die tegen de wijziging hebben gestemd, zonder redelijke grond hun toestemming hebben onthouden en verleent daarom de gevraagde machtiging aan de verzoekers.

Wat betekent deze uitspraak voor VvE’s?

Het vonnis toont aan dat het – ondanks strikte regelgeving – mogelijk is om onredelijke onderdelen van de splitsingsakte via een machtiging aan te passen en dat de kantonrechter dus kan ingrijpen om een eerlijke en redelijke oplossing te waarborgen. De wet biedt de ruimte om in toekomstige situaties de splitsingsakte te wijzigen, waarbij de VvE niet de vereiste 80% van de stemmen haalt, maar de wijziging wel gerechtvaardigd is.

Heeft u te maken met een vergelijkbare situatie of heeft u een andere vraag met betrekking tot uw VvE? Neem dan gerust contact met ons op.