Het is nog niet lang geleden dat het huurrecht ingrijpend is gewijzigd. Op 1 juli 2024 zijn namelijk de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur in werking getreden.

Maar de regering is nog niet klaar met het sleutelen aan de rechten en plichten van verhuurders en huurders. Onlangs stemde de Eerste Kamer in met een wetswijziging die betrekking heeft op de servicekosten die verhuurders in rekening mogen brengen.

Waar deze wet beoogt verhuurders en huurders meer duidelijkheid te geven over welke servicekosten in rekening mogen worden gebracht, leidt een andere aankondiging juist tot veel onzekerheid bij verhuurders van sociale huurwoningen. Het kabinet heeft namelijk besloten om de huurprijs in de sociale huursector voor twee jaar te bevriezen.

Wat houden deze wijzigingen precies in?

De modernisering van het systeem van servicekosten

De wijziging van het systeem van servicekosten is een onderdeel van de bredere aanpak van het voorkomen van excessen – en dan met name met betrekking tot de huurprijzen – in het huurrecht. Eigenlijk dus een logische vervolgstap op de Wet betaalbare huur. Het doel van de herziening is het beschermen van huurders tegen verhuurders die oneigenlijk gebruik maken van de mogelijkheid om servicekosten in rekening te brengen.

In de kern komt de wetswijziging erop neer dat een limitatieve lijst met categorieën van servicekosten zal worden vastgesteld. Een lijst van categorieën, zaken en diensten waarvoor een vergoeding wordt aangemerkt als servicekosten bestaat weliswaar al, maar op dit moment is die lijst niet-limitatief. Verhuurders mogen dus na invoering van de nieuwe regels geen servicekosten meer rekenen die niet tot een van de in de lijst genoemde categorieën behoren. De definitieve lijst zal nog worden vastgesteld.

Verder wordt de wet zodanig aangepast dat nog duidelijker is dat servicekosten de daadwerkelijk gemaakte kosten zijn die tevens een redelijke vergoeding voor de geleverde service zijn. Dat dit het uitgangspunt is, blijkt nu nog niet goed genoeg uit de wettekst.

Op dit moment is het zo dat verhuurders en huurders de Huurcommissie alleen kunnen vragen uitspraak te doen over de eindafrekening van de servicekosten. Per 1 juli 2024 is deze regeling al verruimd, doordat verhuurders en huurders in het midden- en vrije segment sindsdien ook van deze mogelijkheid gebruik kunnen maken. Deze gang naar de Huurcommissie wordt met de wijziging van de wet in het voorstadium al geopend. De Huurcommissie mag onder de nieuwe wet uitspraak doen over het maandelijkse voorschot op servicekosten in plaats van alleen over de eindafrekening.

Hoewel vooral de huurder lijkt te worden beschermd door deze wijzigingen, zijn ook verhuurders gebaat bij duidelijkheid. In 2022 werd de verhuurder namelijk in bijna 100% van alle zaken over servicekosten bij de Huurcommissie in het ongelijk gesteld. Van de 1.667 zaken werd de verhuurder slechts in 7 gevallen in het gelijk gesteld.

De wetswijziging treedt op 1 januari 2026 in werking.

De huurbevriezing in de sociale sector

In de Voorjaarsnota 2025 heeft het kabinet het besluit naar buiten gebracht om de huurverhogingen in de sociale huursector in 2025 en 2026 te schrappen. Voor verhuurders van sociale huurwoningen betekent dit dat zij vanaf 1 juli 2025 tot 1 juli 2027 geen huurprijsverhogingen mogen doorvoeren.

Verhuurders kunnen de huurprijs jaarlijks verhogen op basis van een contractuele afspraak en, als die afspraak ontbreekt, op basis van de wet. In de meeste huurovereenkomsten staat een indexatiebeding, waardoor verhuurders geen huurverhogingsvoorstel meer hoeven te doen aan de huurder. Als een dergelijk beding ontbreekt, dan moet de verhuurder twee maanden vóór de ingangsdatum van de huurverhoging een schriftelijk voorstel aan de huurder doen. Stemt de huurder daar niet mee in, dan moet de verhuurder de Huurcommissie vragen zich uit te laten over de redelijkheid van het verhogingsvoorstel.

Indexatiebeding of niet, in de jaren 2025 en 2026 mogen verhuurders van sociale huurwoningen dus helemaal geen huurprijsverhoging doorvoeren.

Onder verhuurders heerst veel onduidelijkheid omdat de kaders van het besluit nog niet helemaal helder zijn. Zo blijkt in eerste instantie niet te zijn nagedacht of de regeling ook geldt voor het deel van de sociale huursector met een particuliere verhuurder.

Onzekerheid bestaat met name bij woningbouwcorporaties die door het besluit naar eigen zeggen 3 miljard euro aan huurinkomsten mislopen. Daar staat een compensatie van 1,1 miljard euro tegenover, waardoor naar schatting de realisatie van 185.000 nieuwbouwwoningen geen doorgang kan vinden. Iets wat gezien de huidige krapte op de markt ‘enigszins’ in het verkeerde keelgat is geschoten.

Het besluit moet wel nog worden uitgevoerd. De huurbevriezing is pas echt een feit als het in een zogenaamde ministeriële regeling is vastgelegd. Tot die tijd is over de maatregel zeker nog niet het laatste woord gezegd.

Het huurrecht blijft in beweging

Het huurrecht in continue in ontwikkeling. Zeker vanwege de huidige omstandigheden doet onze wetgever er alles aan om de druk op de woningmarkt te verlichten. Daardoor vinden er dus regelmatig wijzigingen plaats in de regelgeving over het huren van woonruimte.

Het is goed om als verhuurder op de hoogte te blijven van de ontwikkelingen. Wilt u meer weten over de veranderingen in het huurrecht? De huurrecht-advocaten van Rutten x Welling staan voor u klaar.