Rood beeldmerk van Rutten & Welling Advocaten
9 juli 2020

Kan een ondernemer een verzoek doen tot huurverlaging door de Coronacrisis?

Cafés en restaurants hebben op 1 juni 2020 groen licht gekregen om weer mensen te ontvangen. Vanaf 1 juli 2020 zijn onder andere sportscholen en sauna’s weer geopend. Dit was goed nieuws voor de ondernemers. Echter hebben veel ondernemers door de Coronacrisis de afgelopen maanden gedwongen de deuren moeten sluiten.

Door deze maatregel kwamen er minder tot geen inkomsten binnen. De vaste lasten, zoals de huur, bleven wel doorlopen. Hierdoor hebben veel ondernemers een verzoek gedaan tot huurverlaging of hebben zij zelfs geen huur betaald.

Kan een ondernemer een verzoek doen tot huurverlaging door de Coronacrisis? Of kan de huur in deze periode zelfs helemaal worden kwijtgescholden?

 

Casus

In dit geval hebben partijen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een bedrijfsruimte. De huurder exploiteert een hamburgerrestaurant in het gehuurde. Het restaurant is in september 2019 geopend. Er zijn in het gehuurde in september en oktober 2019 meerdere stroomstoringen geweest. Dit heeft tot het einde van het jaar 2019 geduurd. Op 15 maart 2020 heeft de overheid in verband met het coronavirus besloten dat de horeca per direct tot nader bericht moest sluiten.

De huurder heeft vanaf 1 december 2019 om bovenstaande redenen geen huur meer betaald.

De verhuurder start een kort geding en vordert ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstallige 7 maanden huur. De huurder voert als verweer dat de huurachterstand slechts gering is omdat de huur moet worden herberekend door de stroomstoringen en door de sluiting van het restaurant van overheidswege als gevolg van de Coronacrisis. De huurder voert aan dat de sluiting van de horeca moet worden gezien als een gebrek aan het gehuurde en dat er daardoor sprake is van onvoorziene omstandigheid, die ertoe kan leiden dat de huurder recht heeft op huurvermindering.

 

Uitspraak Rechtbank

De rechtbank bevestigt dat de huur gedurende bijna zeven maanden niet is voldaan.

De stroomstoringen en de daaruit voortkomende betalingsonmacht is een omstandigheid die voorshands voor rekening en risico van de huurder moet blijven volgens de rechtbank.

Dit geldt niet voor de sluiting van overheidswege als gevolg van de Coronacrisis.

In bepaalde gevallen kan sluiting van de horecapanden worden gezien als een gebrek aan het gehuurde en/of dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden. Dit kan ertoe leiden dat – ook als huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek in de huurovereenkomst is uitgesloten – de huurprijs kan worden verlaagd.

Inmiddels is in meerdere uitspraken de rechter tot dit oordeel gekomen (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RBNNE: 2020:1979 en ECLI:NL:RBAMS: 2020:2914).

Gezien deze recente jurisprudentie valt dan ook niet uit te sluiten dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat de huurder door de sluiting van het gehuurde door de Coronacrisis recht heeft op een huurverlaging.

De door de rechter gehanteerde percentages tot huurverlaging wisselen, maar waarschijnlijk zal in vergelijkbare gevallen de huurprijs ten hoogste met 50% worden verlaagd. Volgens de rechter was de verplichte sluiting als gevolg van de Coronacrisis niet te voorzien en wordt de huurprijs voorlopig voor 50% verminderd als gevolg daarvan.

Echter nu de huurder in dit geval al zeven maanden lang geen huur heeft betaald, zal de huurder toch worden veroordeeld tot ontruiming. De Coronacrisis en de ten gevolge daarvan verplichte sluiting van het gehuurde horecapand was weliswaar onvoorzien, maar reeds daarvoor had de huurder al een achterstand laten ontstaan van drie maanden huur. Bovendien rechtvaardigt de Coronacrisis niet dat helemaal geen huur meer hoeft te worden betaald, maar slechts een huurverlaging gerechtvaardigd is. Zo blijft er dus een huurachterstand bestaan.

 

Conclusie

Vanwege de Coronacrisis en de maatregelen hiertegen, zijn veel huurpanden genoodzaakt te sluiten. Hierdoor is de omzet bij veel ondernemers gedaald.

Uit bovenstaande uitspraak kan worden afgeleid dat de ondernemer recht kan hebben op huurverlaging als er sprake is van onvoorziene omstandigheden. Volgens de rechter kan de verplichte sluiting van het gehuurde als gevolg van de Coronacrisis zo’n onvoorziene omstandigheid zijn en kan de ondernemer daardoor een verzoek tot huurverlaging doen.

Dit betekent niet dat automatisch alle ondernemers die als gevolg van de Coronacrisis hun bedrijfspand moesten sluiten, recht hebben op een huurverlaging. Dit blijft uiteindelijk afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Wilt u weten of u een verzoek tot huurverlaging kunt doen? Of wenst u ander advies op het gebied van huurrecht? Wij kunnen u daarin adviseren. Neem contact op met mr. Britt Paulissen, via telefoonnummer 045 – 5741 488 of stuur een e-mail naar b.paulissen@ruttenwelling.nl.

 

mw. mr. Britt Paulissen