Investeren in landbouwgrond: gegarandeerd rendement door de versnipperaar?

Het klinkt een stuk tastbaarder, begrijpelijker en daarom veiliger dan bijvoorbeeld beleggen in een cryptomunt: investeren in grond met het oogmerk rendement te genereren, indien de bestemming van de grond in de toekomst gewijzigd zou worden.

Bouwgrond is meer waard dan landbouwgrond en gelet op de krapte op de huizenmarkt is de kans groot dat een stukje landbouwgrond ooit bouwgrond wordt, toch?

Het is al jarenlang een veel besproken en zeer omstreden onderwerp. Grondhandelaren die stukken landbouwgrond opknippen (versnipperen) in kleine percelen. Die percelen bieden zij vervolgens te koop aan als investering. Die aanbiedingen gaan gepaard met de boodschap dat er een zeer grote kans is dat de grond snel bouwgrond zou worden en dus in waarde zou stijgen. In de meeste gevallen blijkt niets minder waar. Tienduizenden Nederlanders kochten hierdoor een kat in de zak.

In een recente uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland kwam deze problematiek aan bod. Wat oordeelde de rechter?

De feiten

Door grondhandelaar CPO Projectontwikkeling werden stukken grond te koop aangeboden in Amsterdam. Een vader en zoon schreven zich enthousiast in voor het project en kregen een aanbod van een stuk grond van 350 vierkante meter. De koopprijs bedroeg € 67.750,-. Deze prijs ligt zo’n 30 keer hoger dan de daadwerkelijke grondprijs op basis van de agrarische bestemming.

Volgens een brochure van CPO Projectontwikkeling zou het onder meer gaan om een gewilde woonomgeving en zou het gebied uitgroeien tot een stedelijk centrum. Verder schrijft CPO Projectontwikkeling in de brochure een ‘expert op het gebied van nieuwbouwprojecten’ te zijn.

Na het sluiten van de koopovereenkomst werd een notaris ingeschakeld voor de levering van het perceel aan vader en zoon. De notaris waarschuwde hen voor het speculatieve karakter van de koopovereenkomst. Vader en zoon zagen daarom af van de levering en betaalde de koopprijs niet.

De grondhandelaar vorderde in de procedure een contractuele boete van vader en zoon ter grootte van € 12.950,-. Naar mijn mening een zeer opportunistische poging van de grondhandelaar, gelet op de feiten die voorafgingen aan de koop.

Oneerlijke handelspraktijken

Vader en zoon beriepen zich in de procedure op vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling en oneerlijke handelspraktijken. De vordering van de grondhandelaar stuitte op het tweede verweer. Maar wanneer is nou eigenlijk sprake van oneerlijke handelspraktijken?

De regeling omtrent oneerlijke handelspraktijken is een bijzondere vorm van onrechtmatige daad en beoogt vooral consumenten te beschermen. In het bijzonder is hiervan sprake als de handelspraktijk misleidend is. Dat is het geval als foutieve informatie wordt verstrekt of informatie wordt verstrekt die de gemiddelde consument op een of andere manier misleidt. Ook is een handelspraktijk misleidend als essentiële informatie welke de gemiddelde consument nodig heeft om een geïnformeerd besluit te nemen, wordt weggelaten.

Bij de toetsing wordt in beginsel uitgegaan van een ‘gemiddelde consument’, waardoor een rechter dus bekijkt wat van de consument als groep of categorie mag worden verwacht en niet als individu op basis van individuele kenmerken.

Terug naar de casus

De rechter kwam tot het oordeel dat de grondhandelaar informatie heeft verstrekt die de gemiddelde consument kan misleiden.

De brochure wekt de indruk dat er op de kavels in de toekomst daadwerkelijk woningen gebouwd kunnen worden. Bovendien deed de grondhandelaar het voorkomen alsof vader en zoon profiteerden van een prijsvoordeel, maar daarvan was helemaal geen sprake omdat het niet ging om bouwgrond. Door gebruik van de naam CPO Projectontwikkeling en de beschrijving van de expertise in de brochure profileerde de grondhandelaar zich als een projectontwikkelaar die zich bezig houdt met het realiseren van bouwprojecten, aldus de kantonrechter.

Volgens de wet is het aan de grondhandelaar om te bewijzen dat de informatie die hij heeft verstrekt juist en volledig was, maar daarin is hij niet geslaagd. De vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst werd door de rechter toegewezen.

Oplossing voor de problematiek?

Komt hiermee een eind aan de omstreden grondhandel? Nee. Of er sprake is van een oneerlijke handelspraktijk hangt namelijk sterk af van de situatie waaronder een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Mogelijk biedt de uitspraak wel aanknopingspunten voor kopers die zich in een soortgelijke positie bevinden.

Een veel besproken oplossing voor dit grootschalig probleem is het onder toezicht plaatsen van grondspeculatie. Vooralsnog is deze handelsmethode namelijk niet vergunningsplichtig op grond van de Wet financieel toezicht, omdat de koper zelf voor het beheer van de grond zorgt en de grond dus niet wordt gezien als beleggingsobject.

Ik ben benieuwd hoe de regering hiermee omgaat. Al in mei 2023 werd aangekondigd dat de regering een eind wil maken aan deze problematiek, maar vooralsnog profiteren grondhandelaren van de trage aanpak door de regering.

Heeft u twijfels over de wijze waarop een overeenkomst tot stand is gekomen? Heeft u een vermoeden dat u misleidend bent geïnformeerd? Neem dan contact op met Rutten x Welling Advocaten.