Inleiding

Zoals bekend, kan een huurcontract voor een zelfstandige woning nagenoeg alleen maar worden afgesloten voor onbepaalde tijd. Dit is voor verhuurders een vervelende situatie omdat je gebonden blijft aan de huurder en aan de overeengekomen huur.

Is het een goed idee om het huurcontract te vervangen door een vaststellingsovereenkomst waarin partijen afspreken dat de huur voor bepaalde tijd is?

Ik neem u mee in een recente zaak waarin deze situatie speelde.

De rechtszaak

In deze zaak speelden meer interessante kwesties. De kern was dat huurder vanaf augustus 2021 de huurwoning had. Deze huur zou eindigen na twee jaar. Dit mocht toen nog.

De huurder meldde in april 2023 dat ze nog geen andere woning had gevonden en vroeg aan de verhuurder om nog even (2 jaar) te blijven zitten. De verhuurder was bereid om de huurder met deze vraag te helpen. Alleen gold toen de regel dat huurder en verhuurder alleen maar een specifieke einddatum konden afspreken, nadat de nieuwe huurperiode was ingegaan, dus ergens na augustus 2023. Anders zou het vanuit de wet een huurcontract voor onbepaalde tijd worden.

De huurder en de verhuurder sloten in april 2023 een vaststellingsovereenkomst. Afgesproken werd dat de huurder nog maximaal 2 jaar mocht huren. De bedoeling was om de huurwet te omzeilen door de overeenkomst een andere verpakking te geven.

Een vaststellingsovereenkomst is een specifieke overeenkomst om een einde te maken aan een onzekerheid of om een geschil op te lossen. Meestal doen beide partijen water bij de wijn en maken een “deal”. Deze overeenkomsten worden gesloten om kostbare gerechtelijke procedures te voorkomen. In een dergelijke overeenkomst kan zelfs dwingend recht door de partijen opzij worden gezet. Dat geldt natuurlijk alleen maar voor de partijen die de vaststellingsovereenkomst hebben getekend.

Met deze vaststellingsovereenkomst was het huurrecht niet meer relevant, meende de verhuurder. De verlenging was de huurder van harte gegund, maar kon zo niet leiden tot een huur voor onbepaalde tijd.

Dit idee slaagde helaas niet.

De rechter kijkt naar de partijen en ook of de “verpakking” van de overeenkomst wel past bij deze overeenkomst. De rechter verwijst naar de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft eerder in zijn algemeenheid geoordeeld dat als een vaststellingsovereenkomst in strijd is met dwingend recht, dit dwingend recht niet vooraf alvast opzij mag worden gezet. Met andere woorden, een vaststellingsovereenkomst is niet geschikt voor een toekomstige onzekerheid of voor een toekomstig geschil als daarvoor dwingend recht geldt.

Zoals bekend, is het huurrecht dwingend recht. De verhuurder en de huurder wilden dit dwingend recht opzij zetten met de vaststellingsovereenkomst. Dat kan dus niet, aldus de rechter. Het einde van de huur is een toekomstig geschilpunt.

De verhuurder stelde nog dat de huurder misbruik heeft gemaakt van het recht door te tekenen voor een verlenging van 2 jaar terwijl het blijkbaar de intentie was van de huurder om voor onbepaalde tijd te huren. De rechter kan hier wel begrip voor opbrengen, alleen heeft de huurder het wettelijke recht om zich op huurbescherming te beroepen. De huurder krijgt daarom een huur voor onbepaalde tijd. De huurder mag blijven zitten in de woning.

Conclusie

Het idee om het contract een andere verpakking te geven, is niet gelukt. De dwingende wetgeving blijft gelden.

Bij het opstellen van een overeenkomst letten wij er op welke wet van toepassing is en wat er al in de wet is geregeld. In een goede overeenkomst wordt juist afgesproken welke rechten en plichten partijen hebben als het ergens misgaat. Dit kan voorkomen dat partijen naar de rechter moeten stappen om een vervelende situatie op te lossen.

Wilt u meer weten over deze uitspraak, dan kunt u met ons contact opnemen.

Wilt u graag een goed contract, neem dan met ons contact op.