Toepassing van het huurrecht leidt in de praktijk dikwijls tot een afweging van de belangen van de verhuurder tegen de belangen van de huurder. Vooral in procedures waarin een verhuurder ontruiming van een woonruimte vordert. Er staat dan immers een primaire levensbehoefte op het spel.

In een recente uitspraak toont de kantonrechter van de rechtbank Gelderland hoe een rechter de belangenafweging maakt bij een gevorderde ontruiming. In dit geval was de uitkomst nadelig voor huurder, ondanks dat de huurder persoonlijk niet per se de boosdoener was.

Wat was er aan de hand?

De huurder in deze zaak huurde al sinds 2 februari 2005 een woning van Stichting Vivare, een woningcorporatie gericht op volkshuisvesting. De meerderjarige zoon van huurder woonde bij huurder in. Huurder en zoon hadden regelmatig ruzie met elkaar, maar – met name – de zoon zorgde ook voor overlast bij omwonenden. In augustus 2024 richtte de zoon vanaf het balkon een doorgeladen vuurwapen op omwonenden, nadat hij werd aangesproken op geluidsoverlast. Eerder gebruikte hij al pepperspray op een buurtbewoner. De dreiging na het vuurwapenincident was kennelijk zo ernstig, dat de Dienst Speciale Interventies werd ingeschakeld.

Als reactie op het vuurwapenincident sloot de burgemeester de woning voor twee maanden. De burgemeester kan dat op grond van de Gemeentewet doen, als er sprake is van een verstoring van de openbare orde in de omgeving.  Net als de rechter dient de burgemeester hierbij een belangenafweging te maken. Hoewel de burgemeester de impact van de sluiting voor huurder erkende, prevaleerde volgens hem het algemeen belang. De zoon zat inmiddels in detentie, maar ook huurder had dus tijdelijk geen toegang meer tot de woning.

Hoofdregel is dat een huurovereenkomst (die ziet op een onroerende zaak) alleen door de rechter kan worden ontbonden, maar hierop gelden enkele uitzonderingen. Als de woning door de burgemeester op grond van de Gemeentewet is gesloten wegens verstoring van de openbare orde, mag de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden. Vivare heeft dit gedaan, maar huurder werkte vervolgens niet mee aan de ontruiming. Om die reden startte Vivare een kort geding en vorderde zij ontruiming van huurder.

De gevolgen voor huurder

Om te bepalen of de maatregel van ontruiming evenredig – en dus gerechtvaardigd – is, moet volgens de kantonrechter aangesloten worden bij de wetsbepalingen ‘misbruik van recht’ en ‘redelijkheid en billijkheid’. Uit deze begrippen kun je eigenlijk al afleiden dat de toetsing een belangenafweging inhoudt.

Van belang is volgens de kantonrechter, dat Vivare als verhuurder van meerdere woningen in het betreffende appartementencomplex de taak heeft om de rust en veiligheid voor haar andere huurders te bewaken. Die rust en veiligheid zijn door de gedragingen van zoon, voor wie huurder verantwoordelijk is, in het gedrang gekomen. Volgens de kantonrechter is niet uit te sluiten dat zoon na zijn detentie terugkeert naar het gehuurde, ondanks dat hij heeft toegezegd dat niet te zullen doen. De gebeurtenissen hebben een dusdanige impact gehad op de buurt, dat er angst en boosheid heerst bij buurtbewoners. De kantonrechter verwacht niet dat die gevoelens inmiddels zijn verdwenen.

Daartegenover staan de belangen van de huurder. Huurder heeft in de procedure aangevoerd dat zij als gevolg van een ontruiming en een negatieve verhuurdersverklaring in een medische en financiële noodtoestand terecht zou komen. Gelet op haar financiële omstandigheden, zou huurder naar alle waarschijnlijkheid zelfs dakloos worden.

Ondanks deze grote gevolgen voor huurder, is de kantonrechter, “alles tegen elkaar afwegende”, van mening dat de belangen van Vivare en haar andere huurders en ook andere wijkbewoners dienen te prevaleren boven het woonbelang van huurder.

Op grond hiervan wijst de kantonrechter de gevorderde ontruiming toe. Huurder moet dus het gehuurde verlaten.

Het belang van een belangenafweging

Deze uitspraak toont hoe ingrijpend het huurrecht in de praktijk kan zijn. Als verhuurder moet u niet alleen rekening houden met de belangen van de desbetreffende huurder, maar u draagt ook een verantwoordelijkheid ten opzichte van andere bewoners en zeker als die omwonenden ook uw huurders zijn. Daar zult u dus constant rekening mee moeten houden.

Zelfs als niet de huurder zelf, maar iemand anders die van het gehuurde gebruik maakt, de boosdoener is, zult u als verhuurder een grens moeten trekken en de nodige consequenties aan de gedragingen moeten verbinden, hoe ingrijpend de gevolgen voor de huurder ook zijn.

Het maken van een zorgvuldige belangenafweging is daarbij cruciaal. Bij Rutten x Welling Advocaten begrijpen we dat het maken van een zorgvuldige belangenafweging niet alleen juridische, maar ook praktische en morele uitdagingen met zich meebrengt. Daarin begeleiden wij u graag.

Heeft u vragen hierover? Neem dan gerust contact met ons op!