Stel dat je als huurder van een bedrijfsruimte structureel je betalingsverplichtingen niet nakomt, je een behoorlijke huurachterstand laat ontstaan en de rechter je veroordeelt het gehuurde te ontruimen. Heb je als huurder dan nog een poot om op te staan als je de gedwongen ontruiming wilt aanvechten?

Uit een recent vonnis van de rechtbank Noord-Holland blijkt dat je als huurder niet kansloos bent. Natuurlijk is dat wel afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Deze uitspraak is een mooi voorbeeld van hoe een rechter in een zogenoemd executiegeschil een afweging maakt tussen enerzijds het belang van de verhuurder bij ontruiming van het gehuurde en anderzijds het belang van huurder bij uitstel van executie.

Wat was er aan de hand?

Huurder in deze zaak huurde een bedrijfsruimte. Huurder moest hier maandelijks € 6.655,91 huur voor betalen. Op enig moment liet huurder al een huurachterstand ontstaan en werd hij door een rechter veroordeeld tot betaling van de achterstand. De ontruimingsvordering van verhuurder werd toen echter afgewezen, omdat de huurder vlak voor de zitting het grootste deel van de achterstand had voldaan.

Niet veel later ging het weer mis. De huurachterstand liep uiteindelijk op tot bijna € 30.000,- en verhuurder had er geen vertrouwen meer in dat huurder de achterstand nog zou inlopen. Verhuurder startte daarom opnieuw een procedure en ditmaal met succes. De rechter wees de ontruimingsvordering toe.

Verhuurder kondigde vervolgens via de deurwaarder de datum aan waarop de ontruiming zou plaatsvinden. Huurder heeft daaropvolgend een executiegeschil in gang gezet. Hoe zit dat met een executiegeschil?

Het uitgangspunt is dat een vonnis uitvoerbaar bij voorraad is als een partij dat vordert. Dat betekent dat een rechterlijke uitspraak direct ten uitvoer kan worden gelegd, ondanks dat hoger beroep wordt ingesteld. Om te voorkomen dat het vonnis direct via de deurwaarder wordt geëxecuteerd, kan de veroordeelde partij een executiegeschil starten en de rechter verzoeken om de executie van het vonnis te schorsen.

Dit is wat huurder in deze kwestie deed. Huurder ging in hoger beroep tegen het vonnis waarin hij tot ontruiming was veroordeeld. Om te voorkomen dat verhuurder in de tussentijd tot ontruiming zou overgaan, verzocht huurder de voorzieningenrechter in een executieprocedure om de ontruiming te schorsen.

De belangenafweging

De rechter is in een executiegeschil als deze, gehouden om zijn oordeel te vellen op basis van een afweging van de belangen van partijen.

Een afwijking van het uitgangspunt dat een vonnis direct kan worden uitgevoerd, kan slechts worden gerechtvaardigd als het belang van de huurder bij behoud van de huidige situatie zwaarder weegt dan het belang van verhuurder bij ontruiming. Verhuurder en huurder moeten dus beiden omstandigheden aanvoeren en onderbouwen om de belangenafweging – en daarmee het oordeel van de rechter – in hun voordeel te laten uitvallen.

Huurder heeft aangevoerd dat de ontruiming zal leiden tot een grote schadepost, omdat de onderneming van huurder dan niet kan worden voortgezet door een eventuele koper van de onderneming. Daardoor zou ontruiming tot gevolg hebben dat de in het gehuurde geëxploiteerde onderneming per direct wordt gestaakt en geen enkele omzet meer wordt gegenereerd. Bijkomend nadeel hiervan is volgens huurder dat de mogelijkheid om de achterstand aan verhuurder te betalen, aanzienlijk wordt verkleind.

Ondanks dat huurder geen enkele concrete stappen heeft gezet om zijn onderneming te verkopen en er dus ook geen potentiële koper of geïnteresseerde partij in beeld is, oordeelt de voorzieningenrechter toch in het voordeel van huurder. De rechter is namelijk van mening dat het behoud van de situatie huurder in staat stelt om zijn onderneming te verkopen en met de opbrengst de huurachterstand te betalen. Daarbij komt dat verhuurder heeft aangegeven nog geen opvolgende huurder te hebben en dus na de ontruiming nog niet direct huurinkomsten zal ontvangen.

Volgens de rechter zijn zowel verhuurder als huurder er dus bij gebaat dat de ontruiming wordt geschorst. De rechter verbindt daar natuurlijk wel voorwaarden aan. Zo wordt de ontruiming geschorst tot en met 31 december 2025. Huurder heeft tot die tijd de mogelijkheid om zijn onderneming te verkopen. Uiteraard moet huurder ook aan zijn betalingsverplichting blijven voldoen. Mist huurder één betaling, dan vervalt de schorsing van de ontruiming en kan verhuurder alsnog executeren.

Conclusie

In uitzonderlijke gevallen biedt een executiegeschil ruimte voor maatwerk. De rechter kan, na een zorgvuldige belangenafweging, besluiten om de ontruiming van een huurpand tijdelijk te schorsen als het belang van (tijdelijk) behoud van het gehuurde zwaarder weegt dan het belang van verhuurder bij directe ontruiming.

Dat biedt in sommige situaties een uitkomst voor zowel de huurder als de verhuurder, bijvoorbeeld wanneer uitstel van de ontruiming de kans vergroot dat de huurder alsnog aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen.

Heeft u vragen over huurachterstanden, ontruimingsprocedures of executiegeschillen? Neem dan gerust contact op met Rutten x Welling Advocaten. Onze gespecialiseerde advocaten denken graag met u mee.