Op 1 januari 2021 is het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening in werking getreden. In dit besluit is onder meer een aantal regels gegeven voor verhuurders van woonruimten, die zich geconfronteerd zien met een huurder met een huurachterstand. De regeling valt onder de paraplu van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening.

Ik kan uw gedachte raden: hij mist wel de boot door nu nog over dit onderwerp te schrijven. Begrijpelijk, maar niets is minder waar!

Alhoewel de regels al meer dan drie jaar gelden en door rechters veelvuldig worden toegepast, blijkt dat nog veel verhuurders niet volledig op de hoogte zijn van hun plichten die uit het besluit voortvloeien. Een ‘heads-up’ kan daarom geen kwaad, een gewaarschuwd verhuurder telt immers voor twee.

Meldplicht bij huurachterstand

Het besluit verplicht verhuurders van woonruimte om de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan de gemeente te melden. Voordat die verplichting ontstaat, wordt van u als verhuurder verwacht dat u een aantal zogenoemde ‘sociale incassomaatregelen’ neemt.

Lukt het na het doorlopen van deze sociale incassomaatregelen niet om er met uw huurder uit te komen, dan zult u om zijn toestemming moeten vragen om zijn contactgegevens te mogen delen met de gemeentelijke schuldhulpverlening.

Heeft u de stappen doorlopen en heeft de huurder niet afwijzend gereageerd op uw verzoek om zijn contactgegevens te delen? Dan bent u verplicht om een melding van de huurachterstand te maken bij het college voor schuldhulpverlening van de betreffende gemeente.

De schuldhulpverlener van de gemeente of een door de gemeente ingeschakelde schuldhulpverleningsinstantie zal vervolgens zelf initiatief moeten nemen voor een gesprek met de huurder over de huurachterstand. Op die manier kan een schuldhulpverleningstraject in gang worden gezet.

Wat zijn de gevolgen als u deze stappen niet doorloopt?

Het besluit legt dus een wettelijke verplichting op aan verhuurders. De regelgeving is echter van bestuursrechtelijke aard. Dat betekent dat uw verplichting geldt ten opzichte van de overheid en dus niet ten opzichte van de huurder. U bent dus eigenlijk niets verschuldigd aan de huurder. Bovendien wordt het niet naleven van de regelgeving niet gesanctioneerd. Maar waarom is het dan nog relevant?

In de praktijk zorgt een huurachterstand er vaak voor dat de verhuurder het vertrouwen in de huurder verliest, met name in de gevallen waarin de huurder al vaker een huurachterstand heeft laten ontstaan. Verhuurders willen daarom al snel van een huurovereenkomst met een wanbetalende huurder af.

Hoofdregel uit de rechtspraak is, dat een huurachterstand van tenminste driemaal de maandhuur in beginsel voldoende is voor de rechter om de ontbinding van de huurovereenkomst uit te spreken. Bij herhaalde wanbetaling is in beginsel zelfs tweemaal de maandhuur genoeg.

Echter, sinds de invoering van het besluit zal de rechter in zijn besluitvorming meewegen of een verhuurder heeft voldaan aan zijn meldplicht die voortvloeit uit het besluit. Heeft een verhuurder dat niet gedaan, dan kan dat een reden zijn voor de rechter om de ontbinding af te wijzen. Ook als de huurachterstand meer dan driemaal de maandhuur bedraagt. In voorkomende gevallen ligt aan het oordeel van de rechter ten grondslag dat het tijdig doen van de melding het verder oplopen van de huurachterstand had kunnen voorkomen. Daarmee wordt de verantwoordelijkheid van het oplopen van de huurachterstand dus deels in de schoenen van de verhuurder geschoven.

Dat is anders als het doen van een melding bij de gemeentelijke schuldhulpverlening bij voorbaat geen zin heeft. Denk daarbij aan de situatie dat de huurder al van schuldhulpverlening wordt voorzien of al op een eerder moment contact daarmee heeft gehad.

Goed om te weten, is dat er nog steeds niet echt een vaste lijn in de rechtspraak is ontwikkeld. In welke mate de rechter het niet doen van de melding meeweegt bij de beoordeling van een ontbindingsvordering, hangt in sterke mate af van de omstandigheden van het geval. Het niet melden van een huurachterstand, betekent dus niet per definitie dat een ontbindingsvordering wordt afgewezen.

Het is dus van belang dat de verhuurder in ieder geval goed beslagen ten ijs komt en aan de rechter goed kan uitleggen en bewijzen waarom nu de ontbinding toegewezen moet worden.

Huurder met een huurachterstand?

Heeft u een huurder met een huurachterstand? Zorg er dan voor dat u op tijd en op de juiste wijze ‘sociaal incasseert’! Dat biedt niet alleen perspectief voor u als verhuurder, maar ook voor de huurder. Mogelijk lukt het dan om de huurachterstand weg te werken en krijgt u het vertrouwen in een goede huurrelatie terug.

En als dat niet lukt, dan treft u in ieder geval geen verwijt als u de huurovereenkomst wil ontbinden.

Heeft u hier vragen over, of heeft u hulp nodig bij huurkwesties? Neem dan contact op met mij. Ik help u graag verder.