Een huurprijswijzigingsbeding dat voorziet in een jaarlijkse opslag van de huurprijs van maximaal 3% bovenop de huurprijsverhoging op basis van de consumentenprijsindex, dient in het algemeen als eerlijk te worden gekwalificeerd. Dat oordeelde de Hoge Raad naar aanleiding van de prejudiciële vragen die de rechtbank Amsterdam begin dit jaar heeft gesteld. Deze vragen gingen over een huurprijswijzigingsbeding in huurovereenkomsten voor vrije sector woningen.

Wat is een huurprijswijzigingsbeding?

Een huurprijswijzigingsbeding is een bepaling in een huurovereenkomst die verhuurder de mogelijkheid biedt om de huurprijs gedurende de looptijd van het huurcontract jaarlijks te verhogen. Een huurprijsverhoging kan om verschillende redenen gewenst zijn. Denk hierbij bijvoorbeeld aan inflatie of verandering van de marktwaarde van de woning. De huurprijs kan worden verhoogd op grond van de wet of dus op grond van zo’n huurprijswijzigingsbeding.

In de meeste huurovereenkomsten voor woonruimte in de vrije sector is een huurprijswijzigingsbeding opgenomen. In dat beding staat doorgaans dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd conform de consumentenprijsindex, met daarbovenop nog een vaste opslag van 3% of 5%.

Dergelijke verhogingen worden al jarenlang zonder noemenswaardige problemen toegepast, totdat de rechtbank Amsterdam in een zaak (voorlopig) heeft overwogen dat het gehele huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk moet worden beschouwd.

Het geschil

In de onderliggende procedure werd het volgende beding ter discussie gesteld:

‘’(…) de verschuldigde huurprijs op de wijzigingsdatum wordt gewijzigd met dat indexeringspercentage plus een additionele door verhuurder vast te stellen opslag van maximaal 3% over de laatst geldende huurprijs. (…)’’

De kantonrechter oordeelde dat deze gehele bepaling in strijd was met de Europese Richtlijn Bescherming van de consument tegen oneerlijke bedingen in overeenkomsten.

Splitsing tussen opslag- en indexatiebeding

De Hoge Raad oordeelt dat het ter discussie gestelde huurprijswijzigingsbeding moet worden opgesplitst in twee onderdelen: een indexatiebeding en een opslagbeding.

1. Het indexatiebeding, dat de huurprijs koppelt aan de consumentenprijsindex (CPI), volgt de inflatie en compenseert voor waardevermindering van geld.
2. Het opslagbeding (+3%) is bedoeld rekening te houden met kostenstijgingen en waardestijgingen van de woning.

Beide bedingen dienen afzonderlijk van elkaar te worden getoetst. Ook als beide in één contractuele bepaling zijn opgenomen. De Hoge Raad overwoog dat het ene beding niet automatisch de geldigheid van het andere beding beïnvloedt. Als het opslagbeding als oneerlijk wordt aangemerkt, doet dat in beginsel geen afbreuk aan de rechtsgeldigheid van het indexatiebeding.

Is een opslagbeding van maximaal 3% oneerlijk?

De Hoge Raad heeft verder overwogen dat een opslagbeding dat voorziet in een opslag van maximaal 3% in het algemeen niet als oneerlijk in zin de van de Europese Richtlijn Bescherming van de consument tegen oneerlijke bedingen in overeenkomsten moet worden beschouwd. Volgens de Hoge Raad is het belangrijk dat de financiële gevolgen voor een huurder bij aanvang van de huurovereenkomst voldoende voorzienbaar zijn. Een verhuurder kan doorgaans een huurovereenkomst op beperkte gronden opzeggen. Daarnaast heeft een huurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst (voor onbepaalde tijd) op te zeggen. Dit kan als de verhuurder de huurprijs verhoogt op grond van het huurprijswijzigingsbeding.

De rol van de rechter; wat als het beding wél oneerlijk is?

In specifieke gevallen kan een rechter het beding toch oneerlijk vinden. Een rechter zal dat steeds moeten beoordelen aan de hand van de omstandigheden van het geval. Als een rechter een opslagbeding als oneerlijk aanmerkt, dan gelden de volgende regels:

• Geen huurverhoging: Huurverhogingen op basis van het oneerlijke beding mogen niet worden toegepast.
• Terugvordering: Iedere huurprijsverhoging die de huurder heeft betaald op basis van een oneerlijk opslagbeding is onverschuldigd betaald, zodat de huurder in beginsel een vordering heeft tot terugbetaling daarvan.
• Geen automatische verrekening: Een rechter mag alleen overgaan tot verrekening van de huurachterstand van de huurder met door de huurder onverschuldigd betaalde huurverhoging, als de huurder zelf een beroep doet op die verrekening.
• Beëindiging huurovereenkomst: Bij een huurachterstand moet de rechter meewegen dat de huurder mogelijk teveel heeft betaald op grond van een oneerlijk beding.

Conclusie

De uitspraak van de Hoge Raad biedt na lange tijd van onzekerheid nu duidelijkheid over de toelaatbaarheid van het huurprijswijzigingsbeding. Een opslag van maximaal 3% bovenop een CPI-indexatie wordt – in beginsel – niet als oneerlijk beschouwd.

Heeft u vragen over de toepassing van huurprijswijzigingsbedingen, neemt u dan contact op met mr. J. Engelmann. Hij kan u verder helpen met vragen over het huurrecht.