Vorige week heeft een rechtbank weer een oordeel gegeven over illegale woningsplitsing en de verbeurde dwangsom. Wat opvalt, is dat de eigenaar van de woning interessante argumenten naar voren bracht. Deze argumenten hadden mogelijk meer kans van slagen gehad als hij juridische bijstand zou hebben gehad. Graag leg ik dit uit.

Waar ging het om?

De eigenaar heeft zijn pand ergens rond 1995 gesplitst in 2 aparte woningen. De gemeente stelt in 2023 vast dat deze splitsing niet mag en geeft de eigenaar de kans om de splitsing op te heffen. Dus om er weer een enkele woning van te maken. De eigenaar doet dit niet en de gemeente legt een dwangsom op bij de eigenaar. De eigenaar gaat naar de rechter en concludeert dat hij de dwangsom niet hoeft te betalen.

De argumenten van de eigenaar zijn: (1) de gemeente heeft jaren geleden de twee delen van het pand een eigen huisnummer gegeven, (2) de gemeente wist jaren geleden van de splitsing en heeft toen toestemming gegeven, (3) de dwangsom is onterecht en de eigenaar stelt (4) niet te willen en niet te kunnen betalen.

Procedure

Het gaat om een bestuursrechtelijke procedure. Bij het bestuursrecht is het essentieel om de beschikkingen van de overheid (de gemeente, provincie, het rijk etc.) goed te lezen en om binnen de gegeven termijnen te handelen. Doe je dit niet, dan kan deze fout niet meer hersteld worden. Beslissingen worden dan definitief en kunnen nagenoeg niet meer worden teruggedraaid. De reden is de rechtszekerheid. De maatschappij kan niet functioneren als steeds van alles wordt veranderd en wordt teruggedraaid. Bijvoorbeeld, stel dat de eigenaar het pand verkoopt, wat koopt de koper dan? Een pand met of zonder problemen?

Wat oordeelt de rechter?

De rechter stelt vast dat de gemeente op 13 oktober 2023 een last onder dwangsom heeft opgelegd. De gemeente heeft toen van de eigenaar geëist om de splitsing ongedaan te maken en er weer een enkele woning van te maken. De gemeente heeft de eigenaar hiervoor een termijn gegeven van 4 maanden. Pas als het pand niet binnen die termijn weer een enkele woning is, zal de gemeente dwangsommen eisen. Een dwangsom is geen boete, het is een drukmiddel. Dus na de termijn van 4 maanden moet de eigenaar nog steeds de woning weer een maken maar ook nog de dwangsommen gaan betalen.

De eigenaar heeft niets tegen deze beslissing gedaan. Deze beslissing is definitief. De rechter bevestigt dit.

De eigenaar doet niets met de woning en krijgt na de termijn van 4 maanden controle en daarna een dwangsom opgelegd van € 2.500,00 per maand. Pas nu schiet de eigenaar in actie en brengt hij zijn argumenten naar de rechter.

De argumenten doen er niet meer toe. Deze zien allemaal op de last, op de verplichting om de splitsing weg te halen. Naar die argumenten hoeft dus niet meer te worden gekeken omdat die beslissing al definitief was.

De rechter had dit zo kunnen opschrijven en het beroep van de eigenaar dus gemakkelijk kunnen afwijzen zonder iets te zeggen over de argumenten van de eigenaar.

De rechter doet dit niet en wil de eigenaar graag uitleggen dat zijn argumenten ook niet zouden zijn geslaagd als hij op tijd was geweest (dus toen de last werd opgelegd). De inhoud van deze boodschap is niet wat de eigenaar wilde horen maar kan mogelijk iets meer begrip kweken.

Over de huisnummers zegt de rechter dat dit andere regels zijn en dat het gaat om andere belangen. De eigenaar mocht uit een extra huisnummer niet zomaar de conclusie afleiden dat hij dan maar ook meteen een vergunning had gekregen.

Het argument van de eigenaar dat de gemeente al jaren geleden toestemming zou hebben gegeven, lijkt sterk als hij dat kan bewijzen. Echter, de gemeente had helemaal geen toestemming gegeven voor een splitsing maar voor een dakkapel. Dat de eigenaar een tekening van de gesplitste woning had neergelegd bij die aanvraag, betekent niet dat hij de gemeente iets heeft gevraagd over de splitsing.

De stelling dat de dwangsom onterecht is en dat het lijkt op een boete, overtuigt de rechter ook niet. De dwangsom is onherroepelijk en er is geen sprake van een boete. De eigenaar moet nog steeds de splitsing van de woning ongedaan maken maar nu ook nog de dwangsom betalen omdat hij heeft stilgezeten.

Tot slot merkt de rechter op dat de eigenaar helemaal niet heeft bewezen dat hij niet zou kunnen betalen. Dan kan hij weinig met dit argument. Dat de eigenaar niet wil betalen, kan best zijn, maar dat verandert niet het feit dat hij moet betalen.

Conclusie

Mijn advies aan de eigenaar zou zijn dat deze eigenlijk meteen al in actie had moeten komen toen hij de last kreeg opgelegd. Toen had hij deze argumenten al naar voren moeten brengen. Van mij zou hij in ieder geval te horen hebben gekregen dat het niet slim is als hij zegt niet te willen betalen. Dit is een volstrekt kansloos argument en werkt zelfs contraproductief. Op basis van de informatie die ik heb, zou ik deze eigenaar niet snel adviseren om in hoger beroep te gaan.

Ook in de gemeente Heerlen wil men geen woningsplitsing meer. Zie hiervoor het beleid van de gemeente Heerlen.

Heeft u vragen over woningsplitsing of heeft u een brief van de gemeente gekregen? Dan kunt u met ons contact opnemen om te overleggen.