Inleiding

Op 16 mei 2023 heeft de Tweede Kamer de Wet vaste huurcontracten aangenomen. Dit wetsvoorstel zorgt ervoor dat het niet langer mogelijk is om zelfstandige woonruimte tijdelijk (voor bepaalde tijd) te verhuren. Een dergelijke huurovereenkomst wordt ook wel een ‘ wegwerpcontract’ genoemd. Verhuur voor onbepaalde tijd wordt de hoofdregel.

Vooraf merk ik op dat dit wetsvoorstel enkel betrekking heeft op verhuur van een zelfstandige woonruimte. Dit betekent (kort gezegd) dat een woning een eigen toegang, keuken en toilet heeft. Studentenkamers zijn dus geen zelfstandige woonruimte.

Wat beoogt deze wet?

Deze wet beoogt de belangen van huurders van zelfstandige woonruimte te beschermen, om op die manier de gespannen woningmarkt meer in balans te brengen. Er heerst enorme woningnood: er is nu een tekort van ruim 300.000 woningen.[1] Dat aantal dreigt verder op te lopen. Dertigers wonen bij hun ouders op zolder, gezinnen bivakkeren op campings en gescheiden stellen delen noodgedwongen hetzelfde huis. In tien jaar tijd verdubbelde het aantal daklozen.[2]

De woningnood heeft de machtspositie van vastgoedspeculanten, huisjesmelkers en pandjesbazen verder versterkt, ten nadele van hun huurders. In korte tijd zijn de huren fors gestegen; in 2020 kregen huurders nog de grootste huurverhoging in zes jaar tijd voor hun kiezen.[3]

Huidige situatie

Op dit moment is het nog mogelijk om zelfstandige woonruimte (maximaal twee jaar) tijdelijk te verhuren. Op die manier kan de verhuurder na twee jaar dus eenvoudig van de huurovereenkomst af. In de praktijk wordt deze mogelijkheid vaak gebruikt om de huurder onder druk te zetten, en langs die weg de huur te verhogen. Daarnaast wordt dit ‘wegwerpcontract’ ook als een verkapte proeftijd gebruikt.

Dat heeft nadelige gevolgen. Huurders moeten iedere twee jaar verhuizen en kampen met de stress, onzekerheid, hoge verhuiskosten en het tijdrovende zoekproces dat daarbij komt kijken. Gemeenten signaleren dat de leefbaarheid van wijken onder druk komt te staan door het grote aantal bewonerswisselingen en dat de huren nóg sneller stijgen.

Dergelijke wegwerpcontracten lijken wellicht een gebruikelijke constructie, maar feit is dat dit pas sinds 1 juli 2016 mogelijk is. Daarvoor was een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de hoofdregel.

Nieuwe situatie – meer huurbescherming

Het gevolg van de nieuwe wet is relatief eenvoudig uit te leggen: behoudens de hierna genoemde uitzondering is het onder de nieuwe wet niet meer mogelijk om zelfstandige woonruimte tijdelijk te verhuren.

Concreet betekent dit dat alle huurders van zelfstandige woonruimte worden beschermd door de (nu al geldende) regels voor huurbescherming. Wat die regels precies inhouden is minder eenvoudig uit te leggen. Dit betreft een relatief complex systeem met diverse uitzonderingen en noodzakelijke nuanceringen.

Om dit artikel leesbaar te houden leg ik de regels omtrent huurbescherming in grote lijnen uit. In beginsel komen de regels omtrent huurbescherming erop neer dat een verhuurder de huurovereenkomst niet kan opzeggen, behoudens de in de wet genoemde opzeggronden:

• De huurder gedraagt zich niet als een goed huurder. Dit betekent dat de huurder niet aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst voldoet. Daarvan is bijvoorbeeld sprake in geval van wanbetaling, hennepteelt, onderverhuur of overlast;
• Er is aan de zijde van de verhuurder sprake van dringend eigen gebruik;
• De huurder weigert een redelijk aanbod voor een gewijzigde huurovereenkomst;
• De verhuurder wil de woning een andere bestemming geven die overeenkomt met het bestemmingsplan;

Daarnaast blijft het voor de verhuurder natuurlijk wel mogelijk om – net als bij andere contracten – de huurovereenkomst te ontbinden indien de huurder toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. Ook in dat geval gelden echter specifieke beschermingsbepalingen.

Uitzonderingen

Tijdelijke verhuur voor zelfstandige woonruimte blijft onder de nieuwe wet wel mogelijk onder specifieke voorwaarden. Het gaat om:

• Het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule);
• Doelgroepencontracten van vijf jaar, op basis van specifieke categorieën voor dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten;
• Verhuur naar aard van korte duur, zoals vakantieverhuur;
• Ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand op basis van artikel 15 en 16 van de Leegstandswet;

Conclusie

Betaalbaar wonen is een grondrecht en een mensenrecht, omdat wonen een basisbehoefte en eerste levensbehoefte is. Daarom is woonzekerheid belangrijk voor het welzijn van mensen.[4] Onzekerheid over je woonsituatie leidt tot fundamentele bestaansonzekerheid. Deze nieuwe wet beoogt (meer) recht te doen aan dit grondrecht en dat is mijns inziens een goed initiatief.

Het risico bestaat echter ook dat door deze nieuwe wet minder woningen te huur worden aangeboden. Verhuurders zullen wellicht minder snel een woning te huur aanbieden omdat zij in beginsel verplicht worden om een langdurige (eigenlijk een levenslange) relatie met de huurder aan te gaan.

Anders dan huurders zijn verhuurders dan ook niet blij met deze nieuwe wet. Zij stellen dat het op die manier enkel nog voor een kleine minderheid mogelijk is om te huren omdat de huurprijzen enkel nog meer zullen stijgen. Aan de andere kant kan het voor verhuurders natuurlijk ook positieve gevolgen met zich meebrengen; niets is voor een verhuurder zo fijn als een goede (en in dat geval langdurige) huurder.

Het blijft natuurlijk speculeren wat het gevolg zal zijn van deze nieuwe wet, maar dat er iets moet veranderen op de woningmarkt is een veel gedeelde mening. Onder deze nieuwe wet is het in ieder geval (nog) belangrijk(er) om de onderlinge afspraken op een duidelijke manier in de huurovereenkomst vast te leggen. Dat voorkomt discussie en irritaties en komt een langdurige huurrelatie dus ten goede.

Tot slot moet wel nog worden opgemerkt dat deze Wet vaste huurcontracten nog door de Eerste Kamer moet worden aangenomen, voordat hij in werking zal treden. Ik zal u door middel van onze blogs op de hoogte houden van het vervolg.

Bent u huurder of verhuurder van een woning en heeft u vragen over uw huurcontract? Neem dan vrijblijvend contact met mij op.