Bij het aangaan van een huurovereenkomst is het belangrijk dat partijen duidelijke afspraken maken. Wat wordt er gehuurd? Hoe lang duurt de huurovereenkomst? Wanneer mag er worden opgezegd? Dat zou voor zich moeten spreken.

Een van de kernelementen van een huurovereenkomst, is de contractuele bestemming. Waarvoor mag de huurder het gehuurde gebruiken? Dat belang geldt vooral bij zakelijke huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten.

Voor een huurder die een pand huurt om daar zijn bedrijf te voeren, is het belangrijk dat de bestemming zo is overeengekomen, dat de verhuurder alle activiteiten van het bedrijf van huurder toestaat. Een huurder is namelijk slechts bevoegd tot het gebruik dat is overeengekomen. Als de afspraken vooraf niet zijn afgestemd op de bedrijfsvoering van huurder, kan de verhuurder verbieden dat bepaalde activiteiten in het gehuurde worden uitgevoerd.

Illustratief is een recent arrest van het gerechtshof Den Haag. In deze casus werd de huurovereenkomst ontbonden, omdat de huurder buiten de kaders van de overeengekomen bestemming trad.

De overeengekomen bestemming

De huurder in deze zaak voerde een transportbedrijf. Klanten brengen bij de huurder pakketten en goederen, die de huurder vervolgens naar Marokko laat vervoeren. Partijen zijn een huurovereenkomst aangegaan voor de huur van kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. De contractuele bestemming is als volgt geformuleerd:

“Het gehuurde zal door of vanwege de Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als kantoorruimte t.b.v. een transportbedrijf. Het is Huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven.”

Het kantoor lag midden in een woonwijk. Op enig moment ontstonden er klachten vanuit de omgeving, onder andere vanwege het in- en uitladen van pakketten en het laten staan van de pakketten rondom het gehuurde. Na meerdere waarschuwingen besloot de verhuurder een ontbindingsprocedure bij de rechter te starten.

De beoordeling

De verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst, omdat de huurder volgens hem onder andere in strijd handelde met de overeengekomen bestemming. Door zich niet aan de overeengekomen bestemming te houden, schoot de huurder tekort in de nakoming van de huurovereenkomst, aldus de verhuurder. Volgens de huurder was het gebruik niet in strijd met de overeengekomen bestemming.

Volgens het hof moet bij de uitleg van de bestemming de welbekende Haviltex-maatstaf worden gehanteerd. Bij de uitleg moet dus niet alleen worden gekeken naar de letterlijke tekst van de overeenkomst en de taalkundige betekenis daarvan.

Het hof hanteert de tekst in de overeenkomst wel als uitgangspunt. Volgens het hof kan de contractuele bestemming niet anders gelezen worden dan dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als kantoorruimte. Het is dan aan de huurder om aan te tonen dat partijen hebben afgesproken dat het gehuurde ook voor de opslag van goederen mag worden gebruikt.

Dat is de huurder niet gelukt. Het hof is van oordeel dat de tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Dat komt mede doordat juist het gebruik dat in strijd was met de contractuele bestemming, overlast veroorzaakte voor de omgeving. Dat de verhuurder pas na twee jaar ging klagen, is voor het hof geen reden om de ontbinding te weigeren: een verhuurder hoeft immers niet steeds te controleren of de huurder het pand gebruikt conform overeenkomst.

Het belang van een duidelijke bestemming

Alhoewel de letterlijke tekst in de overeenkomst niet doorslaggevend is, laat het hof zien dat de in de huurovereenkomst geformuleerde bestemming wél als uitgangspunt wordt gebruikt. Dat maakt het voor een huurder lastiger om de rechter ervan te overtuigen dat ook andere activiteiten waren toegestaan.

Daarom is het ontzettend belangrijk om de contractuele bestemming af te stemmen op de bedrijfsactiviteiten van de huurder. Dat wordt overeengekomen dat een huurruimte wordt gebruikt als kantoorruimte voor een transportbedrijf, betekent namelijk nog niet dat daar transportactiviteiten mogen worden uitgevoerd.

Een duidelijke bestemming voorkomt onzekerheid, discussies en procedures. Rutten x Welling ondersteunt bij het opstellen, beoordelen en uitleggen van contracten. Zo weet u – verhuurder én huurder – vooraf waar u aan toe bent.

Heeft u hier vragen over, neem dan gerust contact op.