Geen energielabel, toch geen dwangsom

In 2015 is het energielabel ingevoerd. De gedachte achter dit label is om huiseigenaren meer bewust te maken van het energieverbruik van hun woning. Om die reden kregen alle eigenaren bij de invoering in 2015 een “voorlopig energielabel”. Aan dat label zitten op zich geen verdere verplichtingen zolang je zelf eigenaar van de woning blijft. Het is hooguit een aansporing om eens over het verbruik van de eigen woning na te denken.

Als je echter je woning verkoopt, moet je aan de koper een definitief energielabel ter beschikking stellen. Dat staat zo in de wet (artikel 2.1 Besluit energieprestatie Gebouwen, afgekort als Beg):

Bij de verkoop van een gebouw stelt de eigenaar een geldig energielabel voor dat gebouw beschikbaar aan de koper.

Maar wat nu als je dat niet hebt gedaan?

De overheid heeft er dan belang bij om deze regel te handhaven. Als kopers en verkopers het voorschrift aan hun laars lappen, wordt het mooie doel dat de overheid wil nastreven –bewustwording van de energieprestaties van woningen- immers niet gehaald. De overheid heeft er dus belang bij om ervoor te zorgen, dat de betreffende verkoper in dat geval de verplichting alsnog nakomt.

In dit soort gevallen hanteert de overheid vaker het middel van de dwangsom. Daarbij ontvangt de burger een brief waarin staat dat hij een dwangsom verbeurt als hij zijn verplichting niet alsnog nakomt. Dan is er dus een sterke financiële prikkel om dat alsnog te doen.

Kortgeleden heeft de Raad van State uitspraak  gedaan, in een zaak waarbij de minister zo’n dwangsom had aangezegd bij een verkoper die geen energielabel had verstrekt aan de koper. In die aanzegging had de minister aangegeven, dat deze verkoper een dwangsom zou moeten betalen als hij niet alsnog een energielabel aan de koper zou leveren.

De verkoper was het daarmee niet eens en heeft deze kwestie door de Raad van State laten beoordelen. Met succes. Waar ging het fout voor de minister? Een oplettend lezer heeft dat misschien al in de zojuist geciteerde tekst van de Beg gezien. De verplichting om een label te verstrekken richt zich namelijk tot de “eigenaar” van het pand. Op het moment dat de minister de last onder dwangsom oplegde was de woning echter al geleverd aan de koper. De verkoper was dus geen “eigenaar” meer. Hierdoor kan hij helemaal niet meer voldoen aan de wettekst. Onhandigheidje in de wettekst dus en een succesje voor de verkoper.

Hier zal iets gerepareerd moeten worden, maar daar zal deze verkoper geen last meer van hebben.

Edgar Roelofs

Uitspraak Raad van State van 17 oktober 2018:
ECLI:NL:RVS:2018:3347

https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoeken-in-uitspraken/tekst-uitspraak.html?id=96882&summary_only=&q

 

In de rechtszaal van het geweten wordt altijd zitting gehouden.
Goede kennis van de klant komt de kwaliteit van de advisering ten goede en genereert toegevoegde waarde.