De (ver)koop van een particuliere woning via WhatsApp, kan dat?

Bent u gebonden aan een toezegging via WhatsApp bij de verkoop van uw woonhuis? De (ver)koop van een particuliere woning via WhatsApp, kan dat?

Voor de koop van een particuliere woning is een schriftelijke koopovereenkomst noodzakelijk. Kan een WhatsApp-bericht dienen als een geldige schriftelijke (koop)overeenkomst? Deze vraag speelde onlangs bij de rechtbank Limburg. En hoe zit het bij bedrijfsmatig vastgoed (ver)kopen via een WhatsApp?
 

Inleiding

Tegenwoordig gebruiken (ver)kopers steeds vaker moderne communicatiemiddelen om tot een overeenkomst te komen. Denk bijvoorbeeld aan: WhatsApp, e-mail, Facebook en SMS. Uit een recente uitspraak blijkt echter dat in bepaalde gevallen een ouderwetse handtekening nog steeds een vereiste is om een afspraak definitief te maken. In dat kader rijst de vraag of het mogelijk is om via een WhatsApp-bericht een particuliere woning te (ver)kopen? Deze vraag is onlangs voorgelegd aan de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Limburg 1.

Welke eisen gelden voor de koop van een (particuliere) woning?

Voor het sluiten van een rechtsgeldige koopovereenkomst van een woning gelden bijzondere eisen. Eén van deze eisen is het ‘schriftelijkheidsvereiste’. Bovendien dient de koopovereenkomst aan de koper ter hand te worden gesteld. De koper heeft vervolgens drie dagen de tijd om de koopovereenkomst te ontbinden.

Wat was er aan de hand

Tussen de potentiële koper en verkoper was mondelinge overeenstemming bereikt over de (ver)koop van de woning. Verkoper heeft vervolgens een (concept) koopovereenkomst naar koper verzonden. Koper heeft dat concept op een aantal punten aangepast en ondertekend geretourneerd. De volgende dag stuurde koper het volgende WhatsApp‑bericht: “Hallo, hebben jullie de overeenkomst gelezen en getekend? Of hebben jullie vragen? Verkoper appte terug: “Haha ongeduldige. Hij is gelezen en prima volgens wat we hebben besproken opgetekend. Morgen heb jij hem in bezit met onze handtekening”. Twee dagen later werd koper door de verkopende partij bericht dat de woning toch niet aan hem werd verkocht. Handtekeningen waren op dat moment niet onder de overeenkomst geplaatst. Koper kon zich niet vinden in de handelwijze van verkoper. Hij vond dat partijen een ‘perfecte’ overeenkomst hadden gesloten. Het WhatsApp-bericht van de verkoper had volgens koper de schriftelijke ondertekening van de koopovereenkomst vervangen en daardoor was een perfecte overeenkomst tot stand gekomen. Koper eiste nakoming van de koopovereenkomst.

Wat was het oordeel van de Voorzieningenrechter?

Het oordeel van de Voorzieningenrechter is helder. De wet bepaalt dat de koopovereenkomst van een woning, die wordt gekocht door een consument schriftelijk moet worden aangegaan2. De rechter oordeelde dat een schriftelijke koopovereenkomst een onderhandse akte is, waarvoor het vormvoorschrift van ondertekening geldt3. In de Kortgedingprocedure ging het derhalve om de vraag of aan dat ‘schriftelijkheidsvereiste’ is voldaan als partijen hun wederzijdse instemming per WhatsApp-bericht naar elkaar verzenden. Volgens de rechter maakte het WhatsApp-bericht van de verkoper geen deel uit van de door de koper ondertekende conceptkoopovereenkomst en vormde het appje van verkoper ook geen (elektronische) ondertekening door beoogd verkoper. Het houdt hoogstens een toezegging tot ondertekening in. De Voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat niet aan het schriftelijkheidsvereiste was voldaan4.  U kunt dus geen particuliere woning (ver)kopen via een WhatsApp-bericht.

Conclusie

Deze uitspraak is een voorlopig oordeel, die in lijn is met de vigerende jurisprudentie. Het bereiken van overeenstemming via WhatsApp (of sms/facebook etc.) is dus onvoldoende voor het tot stand komen van een koopovereenkomst. Partijen moeten namelijk daadwerkelijk hun handtekening onder de overeenkomst plaatsen. Een toezegging via WhatsApp geldt niet als vervanging van de handtekening of als elektronische ondertekening. U kunt derhalve pas rechten aan het koopcontract van de woning ontlenen, als de overeenkomst door de andere partij is ondertekend.

Was het oordeel van de Voorzieningenrechter anders geweest bij Bedrijfsvastgoed (of een investeerder)?

Het antwoord is helder: ja. Een aankoop via WhatsApp van bedrijfsmatig vastgoed of van een woning door een belegger/investeerder is  mogelijk, voor zover de essentialia van de overeenkomst maar helder zijn. Een overeenkomst komt namelijk tot stand wanneer een aanbod wordt aanvaard. Voor een rechtsgeldige overeenkomst geldt normaal gesproken geen vormvereiste. Een overeenkomst via een WhatsApp-bericht is dan ook rechtsgeldig. Als u dus een aanbod via WhatsApp accepteert, dan bent u daar ook aan gebonden. Een uitzondering daarop geldt voor overeenkomsten waar de wet een vormvereiste aan stelt. Zo moet de koop van een particuliere woning wel altijd plaatsvinden via een schriftelijke koopovereenkomst. Hoewel het heel laagdrempelig en informeel lijkt, kan communiceren via WhatsApp dus wel degelijk verstrekkende gevolgen hebben.

 

mr. R.J.H.M. Crombaghs

 

1.  Vzr. Maastricht 19-04-2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:3816

2.  Artikel 7.2 van het Burgerlijk Wetboek

3.  Artikel 156 Rv

4. De voorzieningenrechter wijst er overigens ook nog op dat in de koopovereenkomst een clausule is opgenomen waarin staat dat uit de koopovereenkomst pas verplichtingen voortvloeien wanneer beide partijen deze hebben ondertekend.

 

Goede kennis van de klant komt de kwaliteit van de advisering ten goede en genereert toegevoegde waarde.
In de rechtszaal van het geweten wordt altijd zitting gehouden.