Curator persoonlijk aansprakelijk bij schending onder(ver)huurverbod

Mag een curator, ondanks een contractueel onder(ver)huurverbod, een pand (bijvoorbeeld een winkelruimte) tijdelijk onderverhuren / in gebruik geven aan een derde, zonder instemming van de verhuurder? Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden boog zich onlangs over deze vraag? 

De feiten
De curator had een door de failliete onderneming gehuurde winkelruimte onderverhuurd / in gebruik gegeven aan een potentiele doorstarter. Hij ontving daarvoor een vergoeding, maar betaalde dit bedrag niet (door) aan de verhuurder. De  verhuurder had de curator al meermaals kenbaar gemaakt dat hij op basis van de huurovereenkomst niet gerechtigd was tot het onderverhuren / in gebruik geven.

Faillissement huurder
Bij een faillissement van een huurder heeft de verhuurder (gelijk de curator) het recht de huurovereenkomst (tussentijds) op te zeggen met inachtneming van een maximale opzegtermijn van drie maanden[1]. De verhuurder kan in veel gevallen dus pas na deze drie maandentermijn over zijn bedrijfsruimte beschikken.

Geldt een contractueel onderhuurverbod ook voor de curator?
Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 14 maart 2017[2]  beslist dat het de curator niet is toegestaan om, nadat hij de huurovereenkomst heeft opgezegd,  tijdens de opzegtermijn de winkelruimte onder te verhuren aan een derde.  In de huurovereenkomst was namelijk een onder(ver(huurverbod opgenomen. Het Hof concludeert dat de curator onzorgvuldig heeft gehandeld. Daarbij is van belang dat de curator de winkelruimte ten onrechte aan een derde ter beschikking had gesteld (vanwege een contractueel verbod), hij de verhuurder te laat heeft bericht ter zake de onderhuur alsmede dat de curator aan de verhuurder geen enkele waarborg heeft verstrekt voor de nakoming van de verplichtingen uit de gedurende de opzeggingsperiode nog lopende huurovereenkomst (terwijl de curator wel een vergoeding ontving) alsmede dat hij geen verzoek had gedaan tot een indeplaatsstelling. Het hof acht het handelen van de curator (die het onjuiste van zijn handelen moet hebben ingezien) dermate onzorgvuldig, dat de curator een persoonlijk verwijt werd gemaakt.  De curator is ook gebonden aan de (contractuele) regels in de huurovereenkomst, die hij dient te respecteren. Hij mag dus niet actief wanpresteren.  

Faillissement leidt tot schade voor de verhuurder
In geval van een faillissement van de huurder lijdt een verhuurder van commerciĆ«le bedrijfsruimte vaak schade, bestaande uit achterstallige huurpenningen. Het is ook nog maar de vraag of de verhuurder de huurpenningen over de opzegtermijn van drie maanden (dat is een boedelvordering) ontvangt. De bedrijfsruimte verkeert vaak  in slechte staat en daarin bevinden zich ook geregeld zaken, die de curator niet heeft verwijderd en de verhuurder voor eigen rekening en risico dient  af te voeren. Voor een verhuurder is het dan ook onbegrijpelijk als de curator ook nog eens gedurende de opzegtermijn van drie maanden de bedrijfsruimte onderverhuurt of aan een ander ter beschikking stelt en daarvoor een vergoeding ontvangt, die hij niet afdraagt aan de verhuurder.

Betekenis arrest
Betekent dit arrest dat een curator bij een contractueel verbod op onderhuur, nimmer meer gerechtigd is om commercieel vastgoed aan een derde (tijdelijk) in gebruik te geven. Persoonlijk denk ik van niet. Bij de uitoefening van zijn taak, dient een curator diverse keuzes te maken. Hierdoor ontstaat vaak een weging van tegenstrijdige belangen. In het belang van de boedel dient een zo hoog mogelijke opbrengst te worden gerealiseerd bij de verkoop van activa. Uit eerdere rechtspraak leid ik af dat een curator, in het belang van de boedel, wel gerechtigd is om het gehuurde in gebruik te geven aan een derde, met als doel de voorraad vanuit het gehuurde te veilen. De curator voldoet dan aan zijn ontruimingsverplichting. Uit deze uitspraak lijkt vooral te volgen, dat indien de curator een doorstart wil realiseren en in dat kader het gehuurde alvast aan een derde in gebruik wil geven, dit niet geoorloofd is. Alsdan is een indeplaatsstelling op zijn plaats.

De conclusie kan in ieder geval geen andere zijn dan dat, als de curator in strijd handelt met het contractuele onderverhuurverbod, verhuurders op basis van dit arrest een sterkere positie hebben tegen de curator. De feiten zijn echter van doorslaggevend belang.

Ons kantoor kent meerdere INSOLAD specialisten en adviseert u graag over de ontstane situatie en over de inhoud van de met een curator of een derde te maken afspraken.



[1] Conform artikel 39 van de Faillissementswet.

[2] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 14 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2116 

 

In de rechtszaal van het geweten wordt altijd zitting gehouden.
Goede kennis van de klant komt de kwaliteit van de advisering ten goede en genereert toegevoegde waarde.